生产要素的供给压缩
严控房企开发贷,致使融资难,增加购房成本
常年紧缩地根,垄断土地供应,地价飙升,增加土地重置成本,导向房价难降
2003年4月,央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定对购买高档商品房或二套房以上的借款人适当提高首付款比例,不执行优惠利率。这是“黄金十年”启动后,政府首度采取抑制房价过热的措施。
信贷政策是房产调控的一项常规动作,其中包括开发贷的发放尺度、个人购房贷款的首付比例及利率、存贷款基准利率的调整等。但在供给端,调控主要针对开发贷。
早期政策对开发贷的限制,主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上,调控者希望借此减少高端房供应,增加中小户型,以满足中低收入者的购房需求。比如“汤臣一品”等高价豪宅项目,被政府问责“价格虚高”,从而成为全社会众矢之的。这一政策导向思路,由于否定了市场选择权和消费差别,后慢慢淡出市场。
后期对开发贷的限制,源于对房地产投资规模过大的限制,而采取对行业贷款的全面紧缩。国有企业、龙头企业和优质项目才能获取银行贷款。银行利率的大致上浮区间是10%-25%。更多的房企,被迫通过信托、基金和民间资本融资,资金成本动辄12%—18%。
在一个成熟的市场中,开发企业的融资来源,更多来自于直接融资而非间接融资。但国内A股市场自2010年5月关闭对房企IPO和再融资的闸门后,开发商基本丧失了这一通道,更加依赖大银行系统的高息资本,高企的资金成本进一步加权至房价。
作为最基本的生产原料,土地的供给直接影响了房产供需平衡。据REICO工作室的统计数据,2003—2010年,全国地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%,而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。
过去十年间,政府对土地的调控,大致可分为三类:一是将过去协议出让改为招拍挂,二是打击囤地行为,加快开发周期,三是将土地用途的规划向高密度中小户型、保障性住房倾斜。
2004年8月31日之后,所有经营性土地一律要公开竞价出让,以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。此外,开发商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可将土地收回。挤出不具备开发资质的投资人和杜绝权力寻租,是明确招拍挂方式主导土地出让的关键诉求。
招拍挂同时给地方政府提出了更具挑战性的要求:原先开发商和政府共同找地、开发土地,到由政府全包,资源配置效率大大下降。此外,由于价高者得的特点,土地拍卖的火爆场面频出不穷,“面粉价高过面包”的恐慌,不断刺激房价攀升。
在官方的逻辑中,土地供应紧缺,责任并不在政府,而是开发商——他们通过囤积土地,坐等升值,使得房屋售价与土地初始成本之间形成巨大的利润空间。因此在很长一段时间里,盘活开发商手中的存量土地,成为调控者的一项重要任务。
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