紧邻上海市外环线的独幢别墅,以六七百万元的价格就能买到,如此天方夜谭的事情竟出现在房地产交易中心终审通过的房产交易合同中,其中究竟有着怎样的猫腻?近日,上海市检察机关在某区房地产交易中心和两家知名房地产中介公司中,挖出一个相互勾结“挖国家墙脚”的团伙。

两起案件

2010年5月,在某房地产中介公司高级管理经理杨某的经纪下,购房者朝某以2250万元和2300万元的价格购买了上海市某高档别墅区的两套二手别墅,房款分别包含1400万元、1500万元贷款。

别墅价格不菲,过户交易过程中需要按规定缴纳的税费自然也不少。尽管别墅原房主卖掉房屋净赚超过千万元,但仍觉得应缴交易税款太高;购房者同样坚持交易税费“能省则省”,于是房产交易双方与中介杨某一拍即合,炮制“阴阳合同”规避税费。按照“行规”,交易方答应支付杨某几十万元“好处费”。

据杨某交代,考虑到买家贷款额度较大,普通“做低评”方式通过交易登记过户的操作难度较大,于是他找到原来的房地产中介同事倪某。他们重新炮制了两份假合同以及虚假公证材料,将两套二手别墅的成交额分别做低到600万元、700万元,比房贷金额还要“倒挂”一大截。

倪某找到相熟的房产登记受理员刘某及审核科终审员王某等两人,直截了当请他们帮忙并许以重金酬谢。刘某和王某一通气,发现有利可图,便通过了两份本应被退回的交易材料,让购房者顺利拿到了房产证。

“因为我知道贷款金额明显高于登记过户的合同价,属于材料信息不一致,说明交易材料存在作假的情况,按规定不能受理。”受理员刘某正在犹豫之际,倪某说:“这件事已经与终审人员王某打过招呼,他已经答应办理了。”

隔了一两天后,刘某在受理窗口收到了这两套二手买卖过户登记材料,未加审核就予以受理,事后他的银行卡余额增加了6.5万元。

终审员王某获悉该两套别墅已受理后,跳过初审员直接从受理员刘某处把材料拿走。

“在2010年6月初,我告诉倪某,要我帮忙办理的两套别墅交易过户登记已搞定。”据王某交代,在办证当日,他通知倪某终审已经通过,只等打证,倪某拿到证后,便往王某新办理的银行卡上划入了31万元。

好梦不长,这桩违法勾当最终露了馅。2011年4月,受理员刘某、终审审核员王某对自己故意对不符合规定的过户申请材料予以受理及审核通过,并收受贿赂的事实供认不讳。

在上海市青浦区检察院破获的另一起税务人员渎职案件中,张某案发前在上海市青浦区房地产交易中心从事税务征收工作,在应允为一套交易额为1350万元的别墅“降低交易税费”过程中,向购房者提出了“专业意见”,通过介绍熟悉的房产中介修改合同,将成交价格做低至800万元。

对于修改后房产交易合同,张某在办公室内自己直接受理、审核并签署了审核意见,同时自己审批同意,让开票员开票,并让另外一个受理员在接受人栏补签了名字。因为合同价格减少了550万元,购房者因此少缴税款超过55万元。

经查实,张某在房地产交易中心工作期间,曾多次收受房产经纪公司贿赂,为这些公司做低合同价格通过纳税申报提供方便。

据青浦区检察院介绍,按有关规定,计税价格明显偏低又无正当理由的,税务机关有权视具体情况进行核定征收。因此,在“阴阳合同”规避房产交易税收过程中,具体负责的税务人员就成为被拉拢腐蚀的重点对象,房产中介、房产交易者和税务部门工作人员,为求私利不惜违规违纪违法,抱团勾结成了一根错综复杂的“避税链条”。

监管软肋

业内人士称,房产中介普遍炮制“阴阳合同”,暴露了房产交易税收征管以及房产经纪行业监管的软肋。

按有关规定,征税受理、审核、审批的三个环节应分别由三个岗位办理,但实际操作中,一人受理、审核,事后由他人在纳税审报表上补签意见,以及省略审核环节、颠倒审核顺序的现象并不少见。

天津易道律师事务所律师张维涛认为,现行法律、法规、规章赋予了税务机关及其执法人员宽泛的自由裁量权,在价格处理存在任意性,价格认定标准上的不明确给了税务人员渎职的可乘之机。

对于房产经纪行业监管,2011年住建部等三部门曾联合发布《房地产经纪管理办法》,明确房地产经纪机构和房地产经纪人员不得“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”。

但记者走访发现,实际操作过程中,职能部门依据相关法律法规加强对房产经纪行业的规范,存有难处。

有关案件查实后,青浦区检察院在区房管、工商、税务部门调研时发现,具有对违法违规房地产经纪行为处罚权的房管部门由于缺乏畅通的信息渠道,对该案中房地产经纪组织和经纪人的行为毫不知情,未能做出相应的处罚;工商部门则难以按照工商行政管理法规对房地产经纪组织和经纪人进行处罚;税务部门对纳税人做出了相应的处理,却对房地产经纪组织和经纪人束手无策。

此外,根据法律规定,房地产经纪组织在取得营业执照后,应当至房地产主管部门备案。但房管部门反映,实际操作中存在着不少未经备案即从事房地产经纪行业的机构,当工商行政管理部门和房地产管理部门进行联合执法时,这些未备案机构就关门停止营业,主管部门也就不对其进行追究。

各职能部门对房地产经纪的管理各自为政,缺乏信息交流,有的难以发现不法行为,有的因为相关法律依据操作性不强,对房地产经纪的不法行为不能进行有效遏制,造成了房产经纪行业秩序紊乱,“阴阳合同”长期潜伏运行。

专家建议

对此,多位受访者呼吁,切实加强对房地产经纪机构和执业人员管理,并预防房产交易税收征管各环节职务犯罪。

其一,建立价格审核机制,规范税务征缴流程。上海政法学院教授汤啸天建议,引进信誉良好的房地产价格评估中介机构,规范审核程序,为确定计税价格提供可行依据;完善房产交易审批制度,规范操作流程,受理、复核、审批要有专人负责,各自行使职权做到相互制约。

其二,建立税务、房管、工商等部门间相互协调的工作机制。各部门间加强协作配合,通过建立联席会议制度、对房地产经纪违法违规行为信息进行通报等方式及时交流信息,充分利用相关信息资源,行使职能。

其三,加强职业教育,深入行业开展广泛宣传和动员,从法律规范、思想道德、行业准则等各个角度,帮助从业人员树立合法经营、诚信为本的理念。加强法制宣传,加大对二手房交易相关税收政策、违规处罚等系列知识的宣传,提醒从业人员遵纪守法,净化行业风气,防止腐蚀国家工作人员现象。

其四,强化对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究,对未经备案就从事房地产经纪业务、提供或代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”等违法违规行为,采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。

此外,有专家建议,引进许多发达国家和地区都建立的房地产中介行业协会,由协会提出正规化执业的具体要求,包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚,如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单,禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等。　2013-07-22　□记者　黄安琪　方问禹　上海　天津报道

（来源：经济参考报）