上半年别墅报告:市场如坐“过山车” 均价上涨31%

来源:地产中国网 2013-07-17 13:40:00

【地产中国网·别墅报告】2013上半年,与整个京城房地产市场一致,别墅市场在与政府调控博弈的过程中曲折上升。以3月底 “国五条”细则的出台为界,之前和之后市场堪称冰火两重天,经过两个月的政策消化期,6月,市场供应量和成交量均超过调控出台前的高位。

据中国房地产信息集团(简称CRIC)提供的数据显示,2013年上半年,北京别墅市场共计成交别墅1213套,成交金额达到122.1亿元,成交量与2012年同期基本持平,涨幅近1%,但别墅的成交均价却同比大幅上涨31.7%,达到27829元/平米,进而导致上半年别墅市场的成交金额同比上涨20%。而从与2012年下半年的环比数据来看,由于去年下半年整体市场的强势回暖,加之受上半年推盘规律和政策的影响,2013上半年别墅市场环比呈现下滑趋势,成交量和成交金额的下滑幅度分别达到26%和17.9%。

供应量:总体趋紧 连续四个月零供应

首先,从供应量上来看,受“禁墅令”影响,别墅市场供应日趋紧张的趋势在上半年已经显现。加之受春节假期以及政府限价措施的影响,上半年北京别墅供应整体趋于紧张。据北京房地产交易管理网的数据显示,上半年的6个月中,仅有10个别墅项目获得预售许可证,新增别墅供应835套,供应面积达到300905平米。其中,纯新盘项目仅龙湖双珑原着一个。

而从实际入市的情况来看,新增供应量则更为稀少。尽管每个月都有新批的别墅项目预售许可证,然而,受开发商观望情绪以及推盘节奏的影响,前四个月,真正对市场形成供应支撑的项目为零,市场以消化存量为主。5月份,在经过了短暂的政策消化期之后,受推盘需求和季节性因素的影响,市场供应才真正开闸,紧接着的6月份,市场新增供应达到上半年的高峰值。





从新增供应类型来看,联排别墅比重最大,上半年新增供应342套,占到了整体新增供应量的4成;其次为叠拼别墅,新增供应量为314套,占比达到38%。

成交:波动明显  均价同比涨幅达31%

从成交状况来看,受别墅项目推盘规律、政府调控等因素的影响,上半年北京别墅市场成交呈现出明显的起伏波动。承接2012年底的市场热度,1月份别墅成交量仍然较为可观,2月,受春节假期影响,成交量骤降;3月份,为了规避即将出台的“国五条”细则中可能出现的政策风险,市场需求集中释放,成交量骤增;而在政策出台后,由于前期市场需求的过度透支以及政策带来的观望情绪影响,4月,北京别墅成交量应声跌落,当月成交量环比跌幅近60%;5月,受市场新增供应的带动,别墅成交呈现量价大幅反弹趋势;6月,别墅市场显然已经走出政策影响,量价持续攀升,当月成交水平已经超过3月份的高位,无论是成交量还是成交价格均成为上半年的顶点。

而从成交价格的变化来看,除去2月份春节期间跌落比较明显外,其余各月份的均价波动幅度并没有很大。受别墅供应日渐稀缺的影响,上半年,整个别墅市场价格同比上涨31.7%,达到27829元/平米,环比2012年下半年的25230元/平米,涨幅则达到10%。

从市场成交的产品类型来看,联排别墅是主力成交产品,其在上半年总体成交套数和成交面积中所占的比重分别占到48%和45%,其次是独栋别墅,其在成交套数和成交面积中所占的比重分别为30%和40%;而从成交金额的组成来看,独栋别墅以其价格上的优势,与联排别墅平分秋色,其在上半年总体成交金额中的比重分别占到了39%和38%。

而从各种产品类型的成交特征来看,上半年独栋别墅的套均成交面积为479平米,成交均价达到了30698元/平米;联排别墅的套均成交面积为338平米,成交均价则达到26093元/平米;双拼别墅的的套均成交面积为328平米,成交均价为28298元/平米;叠拼别墅的的套均成交面积为244平米,成交均价则为24278元/平米。

高端市场:持续火爆 同比涨幅达43%


从高端别墅市场来看,2013上半年,北京成交均价在4万元/平米以上的别墅共计成交96套,成交面积为55789平米,成交金额达到31.25亿元,同比2012年上半年分别上涨43%、36%和17%。从具体的时间分布来看,与整体别墅市场的成交走势一致,分别在3月和6月出现成交高峰,其中,6月份单月高端别墅成交量更是达到39套,创18个月以来的新高。

从具体成交数据来看,上半年单套成交金额过亿元的别墅就有3套,分别是龙湖颐和原着在3月和5月成交的两套别墅以及丽宫在1月成交的一套别墅,其单套成交总价分别为1.28亿元、2.01亿元和1.19亿元。

从高端别墅的均价水平来看,上半年别墅成交均价最高的为碧海方舟,其成交均价达到94993元/平米,九章别墅、龙湖颐和原着则分列第二位和第三位,其成交均价分别达到77121元/平米和76450元/平米。

尽管业内人士纷纷表示,在调控环境下,高端别墅所受影响甚小、价格将依旧坚挺,然而从上半年的整体价格水平来看,调控仍然对高端别墅的价格造成了一定的影响。2013年上半年,高端别墅市场的成交均价达到56015元/平米,尽管环比2012年下半年的52537元/平米,上涨了19%,然而与2012年上半年的64871元/平米相比,降幅仍达到13.7%。

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