上半年豪宅报告:供应受困限价措施 成交量同比倍增

来源:地产中国网 2013-07-19 18:31:00

【地产中国网·豪宅报告】尽管楼市调控“限制高端、平抑房价”的指向愈发明确,却依然无法阻挡豪宅的成交势头,延续2012下半年的市场热度,2013上半年,北京豪宅市场仍然走出了“高开”格局。

据中国房地产信息集团(简称CRIC)提供的数据显示,2013上半年,北京均价4万元/平米以上的豪宅成交量为3153套,成交面积达547170平米,总成交金额为280.68亿元,同比2012年上半年分别增长104.6%、84.4%和83%。与2012年下半年相比,其下降幅度则分别达到了21.7%、18.2%和16.4%。显然,尽管豪宅市场号称坚挺,在政府严控之下,显然还是受到了一定影响。

从市场价格水平来看,上半年,北京豪宅成交均价为51296元/平米,环比2012年下半年的50171元/平米,增长了2.2%,同比去年上半年每平米则增长346元,相对较为稳定。

受困限价措施  新盘供应持续乏力

来源:北京房地产交易管理网

供应量上来看,在“国五条”细则和日渐上升的房价重压之下,北京的限价政策更加严厉,相关管理部门为抑制房价上涨而从源头控制预售审批已经是公开的秘密,其中,对极易拉高平均房价的高端项目的审批限制更是超出了普通楼盘。在此环境下,上半年,能取得预售许可的豪宅项目寥寥无几,不少豪宅项目的推盘计划被打乱。据北京房地产交易管理网的预售信息显示,2013上半年,北京市场共有9个项目获得4万元/平米以上预售均价的审批,增量合计1035套,供应面积为289416.84平米。其中,1、2月份各1个项目,3月份开始,每月平均有两个项目获批。在新增供应的项目中,仍然多为老项目后期,纯新盘较少。从项目获批的预售均价来看,6万元/平米以上的项目仅九章别墅和龙湖双珑原著两个项目。

而另一方面,自新的调控政策出台以后,不少豪宅开发商陷入观望情绪,推盘意愿不高,这也间接导致了新增供应的减少。

而从未来的供应量来看,6月,北京市住建委下发的《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》明确规定,将从8月1日起提高140平米以上大户型项目的预售审批门槛。对此,业内人士分析认为,这有可能在短期内使豪宅市场形成短供,加之配额销售的传言,京城豪宅市场的后续供应仍不乐观。

成交量同比倍增  价格稳中有升

从成交状况来看,2013上半年的豪宅市场整体显然延续了2012下半年的市场热度,均价4万元/平米以上住宅的成交量为3153套,成交面积达547170平米,总成交金额为280.68亿元,同比2012年上半年分别增长104.6%、84.4%和83%。但是,受调控措施的影响,加之2012年下半年的高位成交水平,从环比数据来看,仍然呈现下降趋势,成交量、成交面积和成交金额的下降幅度分别达到了21.7%、18.2%和16.4%。

从具体的月度分布来看,1月,市场延续2012年底的势头,当月成交量达到838套,成为上半年6个月中单月成交量最高的一个月;2月,受春节假期影响,成交量骤降;3月,受政策“末班车”效应影响,市场需求集中释放,成交量再度上扬,当月涨幅达到97%;4月、5月是“国五条”细则出台后市场的适应期,成交量也呈现逐月递减趋势,但是降幅却逐月缩小,由4月的23%到5月的5%,直到6月止跌回升。

从市场的实际成交状况来看,销售主力多为老项目后期,从具体数据来看,上半年销售套数在100套以上的豪宅项目中,除了望京·金茂府为近一年新开的项目之外,西山壹号院、远洋万和公馆、广渠金茂府、五矿万科·如园、太阳公元、长河湾等项目的销售期均较长。

而从具体数据来看,上半年,单个项目成交量上百套的有10个项目,其中沄沄国际家园以206套位列第一,西山壹号院和金茂府则以187套和177套分列第二、第三位。单个项目销售总额过亿的有5个项目,西山壹号院以28.48亿元再度获得豪宅销冠,远洋万和公馆和望京金茂府则以23.83亿元和16.79亿元分列第二、第三位。

从市场的价格水平来看,上半年,北京豪宅成交均价为51296元/平米,环比2012年下半年的50171元/平米,增长了2.2%,同比去年上半年每平米则增长346元,相对较为稳定。前4个月价格基本稳定在5万元/平米左右,5月份,受当月高端成交的带动,成交均价达到55889元/平米,成为上半年的价格高位。

从单个项目的成交均价来看,上半年,有单价10万元/平米以上成交记录的豪宅项目有5个,其中,钓鱼台七号院5月份成交的一套豪宅,单价达到134998元/平米,位列上半年单套豪宅成交单价第一。

值得一提的是,除了在申领销售许可证时会受到价格管制外,取证后豪宅项目在销售套数、推盘速度上也必须接受相关部门的监管,更有不少项目的网签也受到约束。在此情况下,豪宅市场的实际销售状况就更难评估,而本文所有数据均以北京房地产交易网的网签数据为准,以期能在一定程度上反应市场的运行状况。

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