昨日，麻涌镇漳澎村推出两宗商住商服连体地块，总面积为64655平方米，总价16112万元，起拍楼面价890元/平方米。然而，和近期商住商服用地拍卖时频频出现的高溢价率相反，这两宗地均遭遇了流拍命运。

利润空间难敌开发风险

据记者了解，两宗地块普通商品住房占比仅为50%至70%，商服用地占比高达30%至50%。作为参照的是，2013年麻涌洋房成交均价每平方米近5800元，商铺成交均价每平方米近18000元。相比之下，不足每平方米1000元的楼面起拍价，利润空间非常大。

今年1月麻涌一宗流拍后重新挂牌成交的商服用地溢价率34.7%，成交楼面地价达到了每平方米2480元，早在去年5月，麻涌东太村商服用地也以楼面地价每平方米2098元成交。麻涌虽然并不是楼市的热点镇区，但是区域内新盘不多，又有连接广州、深圳、珠海等成熟的片区优势，在水乡规划利好的大背景下，当地楼市发展潜力很大。

然而，在这样的大环境之下，两宗地依然难逃流拍命运，原因何在？对此，业内人士普遍认为，两宗地本身素质一般，且位置较偏，开发风险较大，前景很一般，难以吸引开发商入市。

东莞中原研究部分析人士指出，漳澎村两宗地块惨遭流拍，除了地块规模较大，商业比例过高开发风险不可控之外，还有其他原因。

两宗地均处于麻涌南部，东面与沙田镇仅一河之隔，南面与番禺莲花山隔海相对，西面连着新沙港，辖区内还有虎门港新沙南作业区和新沙港两大港区，地理位置优越。

但与此同时，地块远离镇中心，商业以及生活配套并不完善，此外，本地人多以自建房为主，外来人口则以新莞人居住中心为主，周边并无成熟的商品房小区。两宗地块毗邻漳澎村村委，虽然周边有广深沿江高速、麻涌大道、漳澎二路、新沙路等交通干线环绕，但沿着漳澎二路南下仅有兴发百货、麻涌医院漳澎门诊部等少数设施配套，生活氛围不够浓厚。

水乡利好政策影响尚需时日

根据东莞中原研究部数据监测，麻涌镇自2000年至今，共推出81宗地块，其中工业用地67宗，商住地5宗，商服用地2宗，多年来该镇土地市场呈现商住地供应稀少，工业用地唱主角的局面。

人气不足是麻涌楼市发展长期属于相对滞后水平的重要原因。数据显示，从2008年至今，麻涌住宅购买力长期徘徊在3万平方米左右，最高的2009年也不足6万平方米。

研究部分析人士称，麻涌作为东莞著名的鱼米之乡，拥有丰富的土地资源，但是经济重心长期放在农业上，经济水平不甚发达，本地常住人口仅15、16万左右。近年来麻涌政府改善商业与工业结构，大力发展产业经济，充分利用自身资源，完善港口配套设施，加大招商引资力度，促进当地工业经济发展，尤其在水乡一体化概念的催热下，造成工业用地成交十分抢眼。

“但是产业的发展受到区域内现有的交通、市政配套不足影响，要产生一定的产业群聚需要很长的一段时间，在水乡片区规划中也未如洪梅、望牛墩一样交通枢纽核心优势明显，难以汇聚人气。”

此外，分析人士认为，下半年开发商资金相对上半年没有那么充裕，在有更多选择的前提下，有限的拿地资金，开发商拿地会更趋理性，对于优势不那么明显的地块会谨慎入手，而部分优质地块则可能面临激烈抢拍。