相对于住宅市场期房项目的“价格盖”压顶，突破价格管制的现房项目，日子要好过得多。不仅仅是因为定价权牢牢掌握在开发商手中，还因为在供应受限的市场环境中抢占先机，面对基数庞大的购房需求更显得“近水楼台”。因此，新京报记者在走访中发现，北京市场中近期入市的现房项目，价格均出现了不同程度的上涨，最高单价涨幅突破万元。

现象

老盘新入市“涨”字当头

位于北京东四环的华侨城，近期开盘推出3号楼现房楼王产品，销售价格从今年3月份开盘时的37000元/平米一举提高至48500元/平米。据北京市住建委官方记录显示，该项目最后一个期房证是2010年9月21日取得的(2010)211号，今年入市的两个楼座均为现房，前后差价达到11500元/平米。“尽管这期价格相比前期有了较大幅度的提升，但是放在整个东四环区域，我们仍然在平均线以下。”华侨城项目相关负责人表示，2002年开始华侨城扎根东四环，十多年的建设已将区域配套成熟化，目前的现房即买即住。据悉，该项目楼王共推出55套房源，目前已去化六成以上。

无独有偶，亚奥板块的招商嘉铭珑原项目，今年6月转现房后，目前正在销售，售价为45000元/平米。相比去年4月份开盘的33000/平米，平均单价涨幅超三成。“综合来看，新推出的房源有些涨了，有些没涨。”该项目负责人告诉记者，当前所剩房源都是一些大户型，和前期违约客户退出的房源，不足30套。相比2010年取证的毛坯期房，不到三年的时间里，对目前精装修产品的价格做出调整无可厚非。

事实上，现房项目正在蜂拥而入。根据北京市住建委官方数据显示，今年5月以来，现房取证的项目包括华业东方玫瑰等在内的五六个项目，占据当月取证项目近半数。另记者了解，包括北京新天地、广渠金茂府楼王等多个项目在蓄势待发。

探因

现房价格目前管控力度小

大量现房项目入市，且价格涨势凶猛，源于哪些因素？

“现房是已经完成竣工验收合格，取得房地产权证的商品房。与期房不同的是，开发商拥有现房的所属权和定价权，不受目前期房价格监管政策限制。因此一些项目选择转为现房销售，可以抬高价格获取更高的利润。”思源集团执行总裁张鹏表示。

亚豪机构市场总监郭毅认为，在政策调控下，目前北京很多项目的价值与价格是相背离的。尤其对于市中心的稀缺项目，更倾向于借助现房销售规避期房价格审批的限制，实现项目增值。

同时，多位业内人士认为，在期房价格管控情况下，采取现房入市其实是多数项目的无奈之举。北京一位开发商表示，现在市场需求火热，项目也想把产品尽快推出去，但是碍于政策限制，如果不想低开，就只能拖着，或选择转为现房销售。

张鹏认为，现房虽然能在现阶段规避管控，但也并不是所有项目都能照搬的模式。尤其对于纯新盘来说，在项目前期投入大量资金后，办理现房资质仍要等待一段时间，这对企业资金链来说是不小的压力。

“现在转为现房销售的大多为中高端产品，并且多是期房转现房销售。这些项目在前期通过期房销售很好地收回了成本，树立口碑，因此在后期希望能够通过现房销售实现更高价值。而刚需产品由于转现房后并不会实现大量附加值，因此多选择期房销售。”郭毅表示，是否选择现房销售也和企业的运营模式相关，像万科等高周转的房企通常不会采取现房销售这一模式。

针对开发商通过期转现钻价格审批空子的现象，近期一直有传闻将会出台现房价格监管。更有业内人士指出，其实目前已经开始监管了，只是力度小。

对此，包括张鹏、郭毅在内的业内人士均表示，如果说期房是“炒作预期”需要监管，那么现房是实实在在呈现在消费者面前的商品，对于其定价，最好还是交由市场去决定。

■开发商说

成本在前期转现调价有理由

一位不愿透露姓名的房企负责人向记者透露，受制于项目的资金成本压力，期房、现房之间的价差在10%以上，都很正常，在目前的管控中，期房从一开始的价格就被固定了，而1-2年转现房的过程中，价格被压抑，转成现房之后“追涨”是当前市场中的普遍现象，至于具体涨幅则因项目而不同。

多位接受记者采访的房企人士均表示，现房较之期房而言的优势明显，为购房人规避买房风险的同时，也加大了企业运营成本的压力。因此，现房价格大幅度超出期房价格，具备充分理由。“目前从市级到各区级建委并未对现房的价格有明确限制，只要不是太过离谱，拿下大证后转现房都能过。”某央企开发商告诉记者。

尽管在当前特殊的市场环境下，现房的优势略显，但并不是所有的期房都有足够的资本“熬”成现房。“对于开发商来说，实现现房销售以前的投入是非常大的，资金链是很重要的一环；此外后期的销售也需要有一定的承压能力。”去年就已转现房销售的红玺台项目负责人如是说。

■延伸

现房涨价对区域均价拉升有限

面对期转现项目的价格跳涨，某业内资深人士指出：“只要购房者能接受，就说明这个价格是合理的，这才是市场经济。”据记者了解，目前现房不受政府严格的管制，所以开发商报价主要参考市场接受度。

而现房价格对于区域均价的拉升作用，亚豪机构市场总监郭毅指出，是会拉升，但是一方面，现房的市场占比仅为20%左右，另外一方面，现房项目主要位于五环以内的核心城区，高定价意味着购房客群的基数有限，因此虽然会在一定程度上拉高整体成交均价，但尚在可控范围内。

业内人士预计未来形成现房集中入市的项目也不会扎堆入市。根据北京五环以内土地供应的情况可以看出，拿到这些地块的开发商中，资金实力强、融资途径广的屈指可数，因此从当前来看，现房高端盘不会成为市场主流。

“刚需盘还是会走高周转快销路线，现房对价值提升作用没那么明显。中高端项目才能实现现房与高价值画等号。”郭毅指出，而且不是所有中高端项目的开发商都会拖到现房才加快销售。