据《每日新报》报道   上半年本市房地产市场交出漂亮的成绩单，成交量创4年以来的新高。纵观全国，万科、恒大、中海及保利的业绩表现尤为突出。日前，坊间一直在探讨下半年楼市能否延续上半年的辉煌战绩，购房者可否在下半年收获最佳置业时机？记者从多位业内人士处获悉，综合政策、资金、市场等多方面因素，开发商在下半年以跑量为主，能否再创辉煌还看购房者是否买单。

政策探市 政策调控继续维稳

下半年楼市会否有新政策出台，还是继续维持现有的调控政策？有消息称，在房地产调控政策方面，6月国务院常务会议除了明确要加强保障性住房建设之外只字未提，这似乎意味着下半年或将以维持现有政策为主。专家表示在地方政策方面，亦以维稳为主。

本市某品牌开发商负责人表示，企业对下半年市场持谨慎乐观的态度：“在调控环境的大背景下，开发商要做的是适应环境，不论淡季和旺季都要保持高效的推盘节奏。这样不管下半年甚至未来出台什么样的限购政策，对于针对刚需购房者的开发商来说，影响都不会太大。”

资金探市 跑量主宰楼市下半场

在今年上半年即将结束时，“钱荒”成为房地产市场热议的话题。下半年，开发商会否遭受钱荒的困扰？部分业内人士认为开发商资金链难言乐观。有消息指出，下半年信贷政策有针对性收缩及房地产市场调控政策依旧保持不变；根据分析人士的观点，商业银行在贷款方面的自主性将促使其提高对房地产的开发贷款和个人按揭方面的利率水平，此外贷款额度将有所下调，放贷速度也将相应放慢，这无论是对购买需求的释放还是开发商的资金链都将会有影响。

专家预计开发商为了预防“钱荒”问题，会将下半年的营销目标锁定在跑量上。据知情人士介绍，进入7月份，本市大批楼盘蓄客忙。举例来说，开发商在7月淡季重点启用“短信营销”的招数，这也就不难解释，为何进入7月以来，上班族的手机每天都在频繁振动，而打开来看却是满眼的楼盘打折信息、邀约看房信息。

产品探市 以价换量再度上演

从近来楼市在售的产品以及市场反馈来看，库存量足以满足现下的市场需求。本市国土资源与房屋管理局的数据显示，下半年中心城区像河北区、南开区、河东区有大体量的可售房源；而环城四区刚需楼盘的库存体量也较大；在今年上半年面市的纯新盘将在下半年迎来热销期。新面孔聚集的板块如邻近海河教育园板块的辛庄，目前已聚集了多家品牌开发商，区内产品类型丰富，或将成为下半年刚需关注的焦点。

根本上来讲，购房者最为敏感的还是房价问题。下半年，房价走势如何？坊间众说纷纭。一种声音坚持认为下半年房价依旧坚挺，另一种观点则认为随着季节性推盘高峰和资金回笼需要，下半年开发商“以价换量”的营销力度会有所提高，极有可能刷新现有的优惠力度。

市场前沿 开发商7月蓄势押宝金九银十

在经历了数月的成交高涨、推盘攀升之后，原本就是淡季的7月份，虽然整体成交量并未下降，但新房开盘数量相比上半年处于平稳状态。7月第二周，仅有5个项目开盘，其中只有1个为新盘。楼市转入常态蓄客，各房企使出各种招数争抢客源，为金九银十热身暖场。

在持续的高温、多雨天气里，本市楼市似乎也显露出一丝疲态。经过了6月最后一周楼市推盘量集中井喷，7月上半月推盘量相对平静。截至目前，数据显示7月份本市预计有23个项目开盘，相比6月实际的开盘量37个项目降幅不少。而根据目前的市场情况来看，预计的23个楼盘推新，最终能否全开，也是未知数。虽然项目总数有一定程度下降，然而全新开盘的项目数较为抢眼，预计有12个，占据预计开盘总量的五成以上。

“我们在7月初已经开始认筹，公司预想的是视认筹情况而定，如果认筹情况较好的话就于7月底开盘，如果认筹情况不够理想的话可能会推到8月甚至9月开盘。”某项目的销售人员介绍道，“目前高层、洋房都在认筹，但是开盘时间和先开哪一批房源都还不是很确定，可以预见的是应该不会晚于9月”。

业内人士分析，“现在属于市场旺季——金九前期，按往年的行情大多数项目都会处于认筹蓄客阶段，以期在‘金九银十’期间有较好的销售业绩。但现在正是上半年热销楼盘项目的调整期，对于一些中小型项目而言是一个市场机会。”

业内声音 房企获益“关系营销”

在商业社会里，买方市场的大环境令各行各业都奉消费者为上帝。我们所熟悉的日常生活用品，无论是家居、家电，还是餐饮娱乐都在争夺“消费者”的战壕里展开生死较量。房地产作为上游产业，其成熟的营销方式、维护客户的手段更值得其他行业学习借鉴。

现下，开发商将“客户渠道”视为营销工作中重要一环。所谓营销战，归根结底就是对客源的争夺。过去，人们都将房子视为高端商品，房产的销售方式也一定是高端的，一些高端房产项目，比如总价动辄数千万元的独栋别墅，依然热衷于圈层营销。但是一些针对中低端购房者的刚需楼盘，跟其他普通商品的销售方式并无太大区别。

“关系营销”并不像某些楼盘营销人员理解得那般狭隘，仅仅是针对购房者展开“死缠烂打”。简单来说，“关系营销”是指建立、经营、维护各个类别沟通渠道的关系。如媒体、政府、企事业、单个客户等。如今我们看到的楼盘营销，多是针对单个客户进行信息传播。例如，开发商热衷在人流集中的广场散发宣传资料，这种类似“鸡肋”的蓄客方式，不少楼盘还是不舍得放弃。事实上，开发商明白这种方式也仅仅能让购房者对项目产生认知，而真正达成购买的营销手段要复杂且费精力得多。此外，如今的售楼短信、电话更是满天飞。短信、电话的频繁程度，与楼市的市场行情息息相关。读者王女士对记者说，自从进入7月份以来，每天收到的售楼短信不下十条，售楼电话也几乎一天一个。

时下，以客户联谊、客户答谢等为主题的活动层出不穷。而这种营销手段一定程度上是建立在“关系营销”的基础上。“关系营销”的核心在于注重企业和客户关系的长期互动，重在建立顾客忠诚。它既从企业的利益出发又兼顾消费者的需求，是一种更为实际、有效的营销制胜术。一些楼盘的营销负责人也曾表示，楼盘活动在一定程度上实现了双赢：一方面烘托了销售气氛，有效增加客户来访量。另一方面，楼盘活动已经成为消费者休闲娱乐的好去处。业内人士指出，楼盘做活动新老业主可以得到真正的实惠，例如抽奖活动、购房优惠，还有出国旅游等；另外，可以借此挖掘出一部分潜力客户，利用老业主的口碑传播带动消费。