融资不畅分拆物业上市 花样年面临转型困境

来源:地产中国网 2013-07-18 08:28:00

房企界的马太效应越发明显,中小房企摸索着可行的发展路线来拼下半场,但结果却需要市场来检验。

这一个多月以来,花样年控股集团有限公司(001777.HK,下称“花样年”)正在显露自己的转型冲动:成立了小额贷款公司、拟分拆旗下彩生活集团在香港上市、与高盈集团成立酒店房产信托基金。

在外界看来,花样年此举是想实现金融与地产的互动。“目前,美国退出量化宽松的预期增强,热钱会撤出中国,且在目前货币政策和信贷趋紧的情况下,以后融资会比较困难。花样年此举是在未雨绸缪。而成立小额贷款公司这类金融机构,实际也是在集中民间游资力量,也是在谋新的投资出路。” 合富辉煌市场部首席市场分析师黎文江对时代周报记者表示。

但也有分析认为,花样年销售规模不到100亿元,在当前不太乐观的金融环境下,能否通过融资融到资金,有足够的资金和实力去应对业务扩张和转型困境,将是其面临的最大现实问题。时代周报记者向花样年发出采访函,也向其总裁潘军多次致电及发信息,截至发稿前均未获复。

分拆很难赚钱的物业上市

花样年此前一直在二三线城市作战,但是相比一线城市而言,盈利指标还是有差距。花样年2009-2012年的毛利率分别为41.8%、43.0%及42.8%、40.5%。去年的毛利率达到了几年来最低。而花样年也开始有意调整自己的产品线,往市场潜力大、资金回报丰厚的一线城市扩张。

但是对于花样年来讲,以往瞄准的都是工业用地,地价低。国信证券分析师方炎透露,花样年通过收购这些工业企业的股权或合作开发来获得工业地块,继而进行改造升级或者重建,把产品变成定位中小企业的办公写字楼,虽然不改变工业的土地性质,但开发的产品和商业写字楼的价格差不多,然后进行产权分割销售,利润空间非常大。但花样年如今在北京等一线城市加码,必然带来的是成本的上涨。

“由于花样年增加在深圳和北京等一线城市的土地收购,我们不确定其是否还能够维持较低的土地成本。”标准普尔称,其也在对花样年给予负面展望的评级报告中指出,“与过去几年相比,花样年集团由债务融资支持的扩张已变得更加激进。”

在上半场中房产业务发展得不温不火,花样年欲转型来拼下半场,首先把目光瞄向了自己的物业。

花样年称自2011年初起,一直对提供住宅物业经营服务的彩生活集团(下称“彩生活” )进行重组,倘市场情况允许,并取得相关监管批准,目标于今年底前完成分拆建议。6月5日,彩生活已引入一策略投资者,总认购金额约5434万元,占其经扩大已发行股本约4%。花样年持有彩生活约67.19%权益。

6月14日,花样年公告称,建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的彩生活集团在港交所上市,并预期在2013年底以前完成分拆。花样年官方提供的资料显示,彩生活于2008年初组建,并于2011年初完成重组,是花样年控股旗下从事物业管理和社区服务的专业平台。

而之后不久,潘军也道出了更大的野心,就是将花样年打造为中国最大的社区服务平台。“我们就是要做‘社区电商’,房地产销售也只是为了把社区资源整合到花样年平台上。”他预计,花样年希望凭借社区增值服务,在2020年物业方面收入和利润全面超越集团房产业务。

然而,花样年将物业管理公司打造为增值服务平台的想法却面临着现实的考验。行业中大部分人并不认同花样年的转型是房地产行业的出路,认为不过是小区推销。且实际上在最早推行标准化物业管理的深圳,彩生活的物业管理口碑并不算好。彩生活在布局的其他城市也不时遭遇投诉。在天津一个名为紫云园的小区业主抱怨,彩生活接手物业管理之后,小区的二手房价已经低于周边小区。

“物业管理一直都不是暴利行业,服务水平越高,利润就越低。开发商运营物业管理部门从来都不是为了盈利。”有龙头房企人士表示,除非以整体接管物业的形式进行管理,否则物业管理很难赚钱,但是目前这样高水平的独立物业公司几乎没有。

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