中国地王怪现状
中冶置业的南京“地王”似乎正是政府重点关注的对象,除政策压力外,地王在市场开发时遇到的难度也更大。很多地王拿地时溢价高达好几倍,通过借贷等融资方式来开发,因而面临巨大的资金压力,地王流产的风险特别高。
地王频出,命运却各不相同。中冶置业地王终止出让前后,国内出现了多个地王怪象。6月,雅戈尔退掉了杭州申花板块地王,4.8亿元保证金打了水漂。而多年以来一直旗帜鲜明不拿地王的万科,一反常态地在近期接连拿下三个地王。
6月27日,万科与保利以53.7亿元的挂牌底价竞得重庆江北区溉澜溪地块,刷新重庆“地王”纪录。7月3日,上海万科盈江投资管理有限公司联合上海张江(集团)有限公司以48.7亿元竞得上海市浦东新区张江高科(行情,问诊)技园区中区地块,称为上海年内总价新地王。7月8日,万科在广州荔湾区打造了区域今年的“新地王”。不仅以6.03亿成交,折合楼面均价更是达到19638元/平,溢价96.4%。
地王的命运多舛有着开发企业自身的原因,也与宏观政策息息相关。
2012年年底,国土部曾专门召开“2012年房地产用地管理调控情况的新闻发布会”,给地方政府提出了具体的要求,“避免出现所谓‘地王’误导市场的现象。”
要求包括:对总价较高的地块,实行分割处理,划为多宗地供应;对地段较好、单价较高的优质地块,综合采用多种竞价方式或招标出让;提高付款难度,或与条件较差的土地放在一起供应等。
中冶置业的南京“地王”似乎正是政府重点关注的对象。
除政策压力外,地王在市场开发时遇到的难度也更大。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申告诉记者,地王夭折的现象屡有发生,拿地的时候市场火热,而进入开发阶段时却发现房价的涨幅不及预期,部分地王项目建成后面临亏本的窘境。
罗寅申盘点称,上海嘉定的常发豪庭、松江的龙湖好望山等地王项目,就是以差不多成本价格在售卖。而中海和雅戈尔在上海长风的地王项目情况也差不多如此。
此外,在上海南汇、青浦等地区,还有很多地王至今没有入市。从拿地到建成时间在不断被拖长。在入市达不到目标收益率的情况下,很多开发商采取的是“拖”的办法。目前很多地王的楼板价要达到楼价的四成以上。
“很多地王拿地时溢价高达好几倍,通过借贷等融资方式来开发,因而面临巨大的资金压力,地王流产的风险特别高。”罗寅申提醒说。
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