为增加建筑面积拖延入市?

恒盛地产“接盘”三汊河地王三年多后,对地块的开发依然无实质性进展。

对此,有知情人士向本报记者表示,这个项目配套设施比较复杂,恒盛即使想尽早开工,可能也不具备开工的条件。从这一角度看,该项目不能尽早入市,恒盛地产对其付出的财务成本也很高。此外,该地块曾两度调整规划,增加建筑面积,这也可能是开发商迟迟不动工的一部分原因。

公开资料显示, 居住用途地块建筑容积率(建筑总面积和土地面积之比)为2.8,建筑密度小于28%,建筑高度小于160米,90平方米及以下套型面积不得少于45%。按此计算,建筑面积约为30.8万平方米。

而记者翻阅恒盛地产的公告也获悉,“项目总面积为约21.3万平方米,其中潜在的建筑面积30.97万平方米准予作为住宅用地”。

然而,2010年9月28日,南京市规划局公布了该项目批前公示,居住用地地块上的建筑面积增加到了45.4万平方米。也就是说,这意味着建筑面积增加了近15万平方米。此后,该调整方案一下子引发了很大争议,从而不了了之。

两年之后,2012年11月9日,南京市规划局再度公布了《NO.2007G39地块项目规划方案总平面批前公示》,其显示,“规划总用地面积为113963平方米,地上建筑面积为398850平方米,地下建筑面积为148927平方米,建筑高度180米。”

当时有业内人士根据项目规划图测算,若按照此种规划方案执行,该地块将比出让时增加9.9万平方米的建筑面积。

事实上,6月末,本报记者在项目现场获悉,目前项目周边没有新房入市,但二手房成交价格在2万元∕平方米左右。对此,南京链家地产相关人士也向《证券日报》记者表示,周围二手房成交价格在1.8万元∕平方米至2.2万元∕平方米之间,但学区房售价更高。

如此算来,即使按照1.8万元∕平方米计算,该地块建筑面积增加部分销售额将达17.8亿元。当然,增加建筑面积的各种建安成本、财务费用,甚至“沉没成本”也包括在内。