据时代周报报道，随着“城市综合体”概念的热炒，在过去一年多的时间，南京中商相继投入开发10余个城市综合体项目；但在密集布局背后，南京中商陷入了资金吃紧的困局，公司负债额已高达83.7亿元。

“南京中商将不得不在相当长的一段时间内为类似的城市综合体项目输血，并且由于战线过长，资金链将持续紧绷。”7月8日，一位长期关注城市综合体项目的地产界人士对时代周报记者分析称。

南京中商输血的一大途径是向银行寻求借款，近日已向工商银行申请了5亿元贷款，并以城市综合体项目固定资产作为担保。

事实上，南京中商对外担保额已逼近其净资产。截至6月28日，南京中商累计对外担保9.90亿元，占公司最近一期经审计净资产的97.55%，其中绝大多数是为子公司提供担保，数额达到9.37亿元。

但让市场侧目的是，在资金吃紧的窘境下，南京中商拟购买巨额理财产品。在7月17日即将举行的股东大会，其将提交一份“使用自有资金不超过6亿元投资理财”的议案。

激进开发城市综合体资金吃紧

南京中商频繁布局城市综合体背后，操盘手乃雨润集团董事局主席祝义材。7月5日，祝义材一行前往山东德州调研，先后考察了德州现有的几个城市综合体项目，同时也对正在招商之中的德州制药厂及农机厂地块城市综合体项目报以关注。

显而易见，雨润集团又欲将其近年打造的城市综合体项目移师德州。当地官员对祝义材表示当地“发展城市综合体优势突出”，认为雨润集团“与德州市在发展城市综合体方面有着广阔的合作前景”。

时代周报记者调查获悉，德州制药厂及农机厂地块城市综合体项目定位为商业、商务为主，居住为辅，用地面积171亩，项目实施的目的在于在老城东部形成新的商业商务中心。

事实上，城市综合体项目近年在德州遍地开花，相继有阳光新天地、东北城、天虹生活文化广场、瑞华新都汇等多个项目开建运营，甚至于被当地媒体称为迎来“城市综合体时代”。仅2012年11月份公布的数据显示，当年该市就有8个城市综合体项目在招商。

堪称一拍即合的是雨润亦在近年大肆跑马圈地，热衷于城市综合体项目，仅今年就相继在安徽亳州、浙江长兴和黑龙江黑河调研，而浙江长兴的城市综合体项目目前业已拿下。

今年2月初，南京中商董事长胡晓军以雨润控股董事和南京中商董事长的双重身份拜会了长兴县主要领导，并表示回去后“将认真研究，尽快制定相关项目方案”。当月下旬，祝义材带队的雨润集团高管一行再次前往长兴县，并在洽谈后决定在长兴经济技术开发区投资40亿元建设城市综合体项目。

今年4月16日，长兴雨润国际广场城市商业综合体项目在江苏南京即举行了签约仪式，祝义材以雨润控股集团董事长的身份出席仪式。

“目前项目的初步设计和相关方案已经基本确定，高端百货、电影院线、星级酒店、高档写字楼都将集纳于综合体项目中。”一位熟悉长兴经开区雨润项目的人士对时代周报记者称，“另一种说法是总投资50亿，今年上半年开工，不过目前尚未开建。”

吊诡的是，在长兴雨润综合体项目签约一个月以后，雨润才拿下项目地块。K8土地网数据显示，今年5月17日湖州市国土资源局发布土地出让公告，以拍卖方式出让浙江省湖州市长兴县一宗商住综合用地，竞价截止日期即为5月17日。

当日，雨润控股集团有限公司和江苏雨润现代商业有限公司为竞得方，共同以零溢价竞得位于长兴县经开区的两地块，土地出让金共计6.67亿元，楼面底价仅为1077元/平米。

在“万达模式”行销全国之际，“雨润系”亦涉足这一领域，不同于万达城市综合体项目立足于打造一、二线城市的副中心为诉求，雨润中央广场更多的是在开发三、四线城市，甚至于接连瞄准县城。仅2012年，就有徐州、淮安、宿迁、盱眙、扬中、河西、泗阳等项目上马，今年又有长兴、德州等项目在跟进。

为子公司担保额度直逼净资产

雨润集团拿地谈项目，南京中商紧随其后从事百货连锁和地产开发。

巧合的是，就在雨润集团拿下长兴县经开区城市综合体项目地块的同一天，南京中商召开第七届董事会第五次会议，会议通过的两项决议也正是与长兴综合体项目有关。

在这一会议上，董事会决定南京中商与控股子公司南京中央百货连锁有限公司（以下简称“南京中百”）共同出资，投资组建“长兴雨润中央购物广场有限公司”（暂名），其中南京中商出资500万元，南京中百出资9500万元。

在该次董事会的决议公告中，南京中商未曾透露将入雨润集团囊中的项目地块，而是委婉表示“择机取得项目建设用地，积极开发城市综合体新业态的平台”。

但与此同时，打造城市综合体项目地块的重任已经落到了南京中商的肩上。在同次董事会上，审议通过了投资组建长兴雨润中央置业有限公司的议案。南京中商以现金出资250万元，控股子公司南京中商房产开发有限公司出资4750万元，投资设立长兴雨润中央置业，从事房地产开发销售业务，剑指雨润综合体项目。

由此不难发现，同由祝义材控制的雨润控股与南京中商组成“雨润系”的AB面，而城市综合体项目外有雨润控股出面拿地，内有南京中商组建地产子公司开发，再交由中央百货类子公司运营。如此这般在诸多中小城市复制。

而最近的两家中央百货类控股子公司就在资金链紧绷之际向母公司南京中商求援，而后者则以担保的方式为前者注入流动性。

今年6月份举行的南京中商第七届董事会第六次会议，决定对控股子公司新沂雨润中央购物广场有限公司（以下简称“新沂雨润”）和宿迁中央国际购物广场有限公司（以下简称“宿迁国购”）提供贷款担保。

去年6月25日，新沂雨润国际广场项目才完成签约，今次南京中商出面为其一期项目1.5亿元银行贷款提供为期二年的连带责任担保。而宿迁国购项目则略早，2010年底当地即为此项目发布拆迁公告，而到今年上半年才进入地上施工阶段。此番南京中商为宿迁国购5亿元的银行贷款提供为期三年的连带责任担保。

“最近公告担保的两个项目尚处于前期开发阶段，离实现盈利仍有一段时间。而南京中商将不得不在相当长的一段时间内为类似的城市综合体项目输血，并且由于战线过长，资金链将持续紧绷。”一位长期关注城市综合体项目的地产界人士对时代周报记者分析称。

事实上，南京中商仅以其对外担保而言，已经逼近净资产。截至6月28日，南京中商累计对外担保9.90亿元，占公司最近一期经审计净资产的97.55%。其中绝大多数是为子公司提供担保，数额达到9.37亿元。而控股子公司自身又对外担保累计达5288万元。该项为两子公司提供担保的议案尚有待7月17日举行的股东大会的决议通过，方能付诸实施。

负债超80亿仍购理财产品

南京中商在给子公司的城市综合体项目输送给养的同时自身也在等待流动性注入。以子公司固定资产为担保申请银行贷款，但同时又大笔一挥大肆购买理财产品，令投资者对其手法讶然。

在城市综合体项目对资金依赖度较高的情况下，南京中商以担保的形式为开发综合体项目的子公司申请贷款提供支持，南京中商表示此举实为“建立集团内资源共享的融资平台”，纵然南京中商为此付出了对外担保逼近净资产的高风险系数代价。

而同时为了“资源共享的融资平台”，子公司不能仅仅是索取，也要付出，在母公司出现流动性紧张前奏时，子公司须以其固定资产为担保替母公司申请银行贷款。

在最近一次的董事会上，南京中商通过了固定资产支持融资借款的议案，以南京中商为借款主体，向工商银行申请5亿元贷款，以控股子公司济宁市中央百货有限责任公司、连云港市中央百货有限责任公司和洛阳中央百货大楼有限公司房产及土地为抵押物。

作为一家百货商超类公司，南京中商的现金流状况却并不乐观，近三年每股现金流含量一直低于同业平均水平，2012年期末和2013年一季度经营活动产生的现金流净额一直为负。相反，资产负债率却远远高于同业平均水平，最近三年一直处于90%以上的高位水平，而同业平均水平仅在50%上下。截至2013年一季报，南京中商的负债合计达到83.70亿元。

似乎前述抵押借款事项亦可印证南京中商的现金流窘境，然而出人意料的是，在即将提交股东大会审议的议案中还有一项关于使用自有资金不超过6亿元投资理财的议案。

南京中商给出的理由是“随着公司规模的不断扩大，公司目前具有较为稳健的净现金流”。然而2013年一季报显示，经营活动产生的现金流净额-5657万元，投资活动产生的现金流量净额为-9135万元，唯有筹资尚余2.77亿元。如此一来，似在借钱购买理财产品。