今年4月份以来,誉品谷水湾项目正式推出了459套房源。上海网上房地产数据显示,目前该批房源已售出160套,合同均价约为1.7万元/平方米。“地王项目的市场销售价格很难打平成本,1.7万元的单价其实就是个保本价,”薛建雄对时代周报记者分析称,后面再推的房源价格涨点,才能勉强盈利。
时至今日,上述地王项目已经演变成现在巨量难以消化的存货。凤凰财经显示,中华企业去年底的存货周转天数为3818天,而万科同期为1275天,保利为1399天。而公司今年一季度财报显示,截至3月底,公司尚有超174亿元存货资源,占同期总资产的66%。
但就在存货高企的情况下,中华企业近日还发布公告称,公司股东大会授权董事会2013年度购买土地,总金额不超过38亿元。上海易居研究院研究员严跃进就认为,中华企业造血能力欠缺,此时拿地或暴露诸多风险。而对于该笔38亿元的土地投资,中华企业亦未透露资金来源。
净资产负债率高达158.34%
事实上,房地产之路越走越窄的中华企业,也已走上了危险的资本钢丝。在A股市场融资大门紧闭的情况下,中华企业近几年在资金渠道上极度依赖信托融资等“影子银行”,高负债等财务关键词也开始与其如影随形。
中诚信证券评估有限公司日前发布的报告(下称“中诚信报告”)统计显示,2010年末、2011年末和2012年末,中华企业信托产品数量分别为5只、13只和15只,其中2012年末信托产品的期限主要集中在1-2年,收益率多为10.50%-13.75%不等。
“这也导致中华企业的主要资本结构指标均弱于行业平均水平,偿债压力较大,”中诚信报告指出,截至2012年末,中华企业的净资产负债率已高达158.34%。除此,信托规模的持续增长,也使得中华企业财务杠杆运用过高,财务成本高企不下。
公司2012年年报数据显示,当年净利润约为5.65亿元,而财务费用却高达6.51亿元。而行业龙头万科2012年的净利润为125.5亿元,财务费用仅为7.65亿元。与中华企业营收规模相当的华远地产同期的财务费用仅608万元。
“中华企业财务费用如此之高,主要是信托成本高且无法资本化,利息支出达6.6亿元,财务费用率高达18.2%。”中金公司分析师宁静鞭介绍,高成本信托融资占比偏高的局面,短期内难有改观。
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