兰德咨询专题研究房企年度利息支出与净利润比例关系后发现,TOP20企业中,占比相对较低的是30%左右,高的则超过70%。全部上市房企中,81%的企业超过了33%,36%的企业超过了50%。兰德咨询是一家专业从事房企研究和战略咨询的知名机构。
据推测,2012年房地产行业企业的全部贷款加权平均利息是11%左右。如果一家企业全年加权平均有息负债额是50亿元,则每年利息支出约5.5亿元——平均每天150万元——相当于每天开出三辆奥迪或一辆奔驰!如果负债额是500亿元,则每天支付1500万元的利息,或相当于每天开出10辆奔驰给金融机构……
过高的利息负重已压得很多企业喘不上气来。特别是一些民营企业,每天一睁眼,就有几十、上百万的利息支出,其焦虑感可想而知。
高利息负重主要有两个原因。一是,在自有资金有限的情况下,企业要实现规模速度扩张,不得不采取高杠杆的投资策略,进而导致高负债和高利息支出。据“中国房地产TOP10研究组”数据,截至2012年末,沪深A股和香港内房股企业的资产负债率均值分别为62.27%和67.05%;剔除预收账款后的有效负债率均值分别是为48.48%和54.30%。事实上,近年来房地产企业的负债率一直居高不下,负债率超过80%的企业为数不少。二是负债利率较高。房地产企业的融资渠道主要有两大来源:银行贷款和非银行融资。随着央行施行“利率市场化”政策,据了解,开发企业的银行贷款利率普遍比基准利率高10%以上,大致上浮区间是10%-25%,上浮方式是银行收取中间业务费、服务费等。尽管如此,也不是每个企业、每个项目都能预期取得贷款。为了缓解资金链紧张状况,企业不得不寻求基金、信托、发债等其他融资渠道。目前,这些非银行融资的利率通常是12%-15%,更高的能达到18%。而非正常渠道的民间融资,利率有的高达30%。当然也有很低的。例如,龙湖的平均负债利率只有6.72%,华润置地则只有3.77%。融资利率高低主要看企业的业绩稳健性和风险程度。在规模速度发展导向下,近年来,在房地产企业“资金池”中,非银行融资占比呈快速增长趋势,从而使负债加权平均利率持续走高。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产