地王热背后溢价率走低 土地市场外热内冷?

来源:地产中国网综合 2013-07-11 09:03:00

地王火热的背后,是土地溢价率正整体走低,地价也在高峰之后逐渐下降。

中原地产研究中心数据显示,6月,全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%,较上月下降8个百分点。其中一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%;环比上月分别下降了17、2、17个百分点。

溢价率降低并不完全等于地价降低,但从数据统计上看,地价在经历高点之后也开始逐渐走低。数据显示,6月,全国40个大中城市居住用地楼面地价为3039元/平方米,环比上月下降12%。从2012年1月以来宅地楼面地价走势来看,一线城市波动最大,6月的楼面地价为5619元/平方米,是今年以来的第二低位;二线、三四线城市则呈现波动上扬的态势,6月较1月分别上涨27%、29%。

以北京为例,前5月,北京土地市场平均挂牌成交地块的溢价率为54.52%,其中成交的30宗住宅地块,平均溢价率达到39.1%。但进入6月以来,出让的10宗经营性地块,其中出让方式为挂牌的9宗地块,溢价率最高的为7月3日出让的夏家胡同地块,溢价率为35%。6月份出让的其他地块,溢价率全部低于2%。

以7月3日,城建在大兴区拿下的魏善庄F3其它类多功能用地项目为例,该地块竞拍起始价为4.55亿元,北京城建兴华以总价4.6亿元摘得,溢价率为1%,折合楼面价5057元/平米。而5月24日,北京城建竞得的大兴区魏善庄镇北区、西区AA-25地块,起始价为4.7亿,溢价率高达102%,总价为11.15亿元,楼面价为6051元/平方米,也为F3其它类多功能用地,出让年限商业40年、综合50年。

中国房地产学会副会长陈国强认为,像泰禾地产这样疯狂拿高价地的企业,目前仍然是个案,从土地市场走势来看,开发商拿地开始趋于理性、慎重拿地。

远洋地产董事局主席李明在7月5日的媒体交流会上表示,未来一年北京的土地价格有下降的可能。李明认为,“北京土地市场上那些1.7万-1.8万元的高价地,还要配建保障性住房,然后还要限价,这可能会让开发商背上一个长久的包袱。”

“土地市场并没有如舆论所炒作的那么火热,近期从管理层的表态可以看出,政府对于金融风险的担忧。”陈国强认为,以往,房企可以通过银行表外业务创新进行融资,而未来政府对金融机构对这块业务的管理将趋严,房企借新债还旧债的模式遭到挑战,房企资金紧张的局面就可能会持续一段时间。他预计接下来房企拿地热度会逐步降低。

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