现状堪忧

一般而言，购物中心的建造周期在2～3年，然而市场瞬息万变。冲入商业地产领域的发展商，很快便意识到自己身处的是怎样一个热得发烫的市场。

根据德勤与中国连锁经营协会的报告，截至2011年底，中国已开业购物中心总量为2812家，但到2015年，这一数字预计将达到4000家。报告还指出，目前中国购物中心的开发呈现体量趋大、向城市近郊扩散以及二三线城市快速兴起的特点。

“购物中心体量趋大，便于为居民提供‘一站式’消费体验。值得注意的是，大体量的物业提高潜在集客能力同时，也带给后续招商和运营更大压力。购物中心‘大未必佳’，相对于面积而言，购物中心更需要明确定位，寻求收益与面积的最佳平衡。”上述报告称，“面对新的机会与挑战，开发者和运营者需要抓住商业本质，厘清迷思。”

事实上，即使在人口基数庞大、消费力相对旺盛的一些城市，供应增加给购物中心招商以及租金水平带来压力也已经开始显现。

戴德梁行的数据显示，今年二季度，上海主要商圈项目的入驻率低于近2年平均季度入驻率。而租金方面，虽然南京西路、南京东路、淮海路、陆家嘴、徐家汇五个上海主要商圈的平均租金自2009年年底始终维持上涨趋势，但至2013年第二季度租金增长率已经出现下降趋势，商家承租能力接近极限程度。

而除淮海路商圈以外，上海其余四个主要商圈今年二季度首层租金增长率均出现下降，其中南京东路今年一季度的租金增长率为3.06%，但到了二季度，租金增长率仅剩0.16%。

“购物中心的初步成功需要足够的高质量零售商入驻，也需要周围的消费者来关注。今年新增购物中心较多，而零售商的拓展又比去年保守，导致部分购物中心在招商阶段面临挑战。部分项目选择推迟开业，也有部分选择稍降低品牌组合标准或部分空置开业。”豪建思说。

根据仲量联行的研究报告，2012年底至2013年初，整个零售市场的销售额增长开始放缓，2012年底上海、北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销售额增长率上升，大部分商场的销售额增长率均有所下降。“2012年零售业的放缓实际上为我们敲响了警钟。”仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示。

“今年在很多城市，缺乏吸引力的购物中心客流减少甚至商家经营不下去的情况已经出现。”豪建思说，“我们认为明年会更加普遍，那么这算是一种供大于求的现象。”

在豪建思看来，未来2至3年，既会出现优质商家排队想要进入的购物中心，也会有部分项目陷入招商经营相对困难的处境。而导致招商或经营困难情况发生的因素包括：开发商做购物中心缺乏经验；项目周围发展不成熟，品牌组合不理想；或项目周围竞争激烈，同时几个项目上市。

高纬环球研究部数据显示，从购物中心空置率来看，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15%～20%。