热潮蔓延

“相比住宅市场，商业地产才是更可能存在泡沫的领域。”一家香港上市房企副总裁对《第一财经日报》记者形容，短时间内大量资金的涌入已经透支了预期。

德勤与中国连锁经营协会今年初的一份研究报告，用数字勾勒出这样一幅商业地产投资急剧膨胀的画面：2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%，高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元人民币，同比增长31%；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25%。

在这场商业地产投资盛宴中，外资发展商、内资国企以及民营开发商共同争抢着规模有限的市场蛋糕。

外资身影中，新加坡的凯德集团表现突出，2012年其在中国共开出7家购物中心，2013年还计划新开3家。此外，一些在中国知名度相对较低的外资发展商，也展示出巨大野心。其中，菲律宾SM集团投资在建的“天津SM城市广场”，建筑面积达到53万平方米，号称亚洲单体纯商业面积最大的购物中心，这家菲律宾发展商的设想是在2015年前，每年在中国新开一家购物中心。

“我们相信随着中国居民可支配收入的增长，零售业也会水涨船高，此外，中国政府拉动内需的政策会带动零售业。”SM集团投资者关系高级副总裁圭多特（Guidote）说，“到2015年，我们在中国开业的购物中心就将达到7个，我想我们会考虑在适当的时候通过上市，释放这些资产的价值，上市的地点可能是中国香港也可能是新加坡。”

SM集团的观点代表了这样一类海外投资者，他们对中国零售业充满乐观的预期。不过，美国地产研究（American Property Research）创始人弗农·马丁（Vernon Martin）却认为，一些海外投资者想法“天真”。

“对于天真的海外投资者而言，中国经济奇迹被夸大了。”马丁引用中国经济数据库（CEIC）的数据指出，消费占GDP的比重实际上较10年前有明显下降，从市场需求的角度，并不能为购物中心建造热潮提供合理性。

但相比前来中国“淘金”的海外投资者，这一轮商业地产热潮中，真正的推动者还是国内发展商，比如万达、绿地、中粮、华润。

仅以万达为例，2012年其便开出了17个万达广场以及1个万达中心，2013年计划还将新开业20个万达广场。扩张较快的中等规模发展商还有金鹰集团、南京中商等。

过去4年，浸淫零售业多年的金鹰集团开出了17家新店，同时计划在2014年至2016年间再开15家新店。

“进入商业地产领域，有些时候并非开发商特别是住宅开发商的初衷。”前述香港上市房企副总裁说，“而是由于各地政府在出让位置较好的土地时，通常都要求有一定比例的商业。”

万科总裁郁亮不久前在媒体见面会上也表示：“商业地产方面，我们是非常慎重的，到目前为止，我没看到很好的商业模式。所以对万科来说，我们是不得不去做商业。”

不过情况有时候也会反过来，正是因为购物中心难做，反而成为房地产企业争取更低拿地成本的筹码。无论从就业、税收还是对周边地块价值提升的角度出发，地方政府对于有意开发综合项目的开发商都格外欢迎。

高纬环球亚太地区零售地产服务部董事总经理豪建思（James Hawkey）表示，正是现行的供地体系，造成了商业地产供应激增的局面，“商业地产的土地供给在很大程度上是由各个城市的规划局所决定的，而拍卖土地的用途大多为商业用地或综合用地。”

豪建思认为，这样的供地体系导致了购物中心的面积并未能与预期需求挂钩，而是与地块最大可发展面积有关，但这样的面积不一定是适合的。另外，政府通过政策来限制开发商土地开发的时限，导致开发商不能分期开发地块，以及不能待新开发区域成熟起来再提供供应，从而加剧了整个市场供应量的集中爆发。