据时代周报报道，原先主战场在二、三线城市甚至是四线城市的恒大地产集团有限公司（03333.HK，下称“恒大地产”）正在经历一场重大的战略调整。7月3日，恒大地产以35.6亿元摘得京城昌平区沙河高教园区地块，溢价率为16.67%，折合楼面价约6964元/平米，这是恒大地产首次在京城拿地。

对此，业内分析称，随着调控的持续，原先成为避风港的三、四线城市逐渐显出泡沫，而一、二线城市将再次成为大型房企的主要角逐战场。恒大这次重金在京拿地，充分显示了掉头重回一线城市的决心。

不过，恒大地产副总裁方家俊在接受时代周报记者采访时表示，因为一线布局早有上海先例，此番进京并不意味着二、三线战略的改变，“公司一直致力于二、三线城市的发展，并没有什么改变。”但业内人士认为，布局一线是恒大地产“针对其以往侧重二、三线城市的一种均衡和调整”。

终圆北京梦

公告显示，北京市昌平区沙河镇属于一宗“限房价、竞地价”的地块。最大建筑面积51.1万平米，公租房回购价1.1万元/平米；园区安置房回购价为1.4万元/平米。这是恒大地产首次在京拿地。

此前，恒大地产一直主攻二、三线城市，以2012年为例，恒大地产全年销售923.2亿元，总资产已达2389.9亿元。共179个项目在售，分布在104个城市，其中二、三线城市成交金额占比分别为44.8%、54.4%，一线城市占比0.8%。

虽然恒大地产否认会重调战略，但对于觊觎北京市场多年的恒大来说，此番迈进北京市场的门槛，意义非凡。

北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，此次拿地最大的意义是，代表了目前标杆房企回归一、二线城市的趋势。“本地块并非市场化地块，对于恒大地产来说，资金成本低，市场化运作成本低，而且可以借本地块锻炼北京项目公司的运作能力，还不用担心销售问题。”

其实，恒大地产酝酿进京已有多年。2009年11月5日，恒大地产在香港联交所主板上市。在上市新闻发布会上，恒大地产董事局主席许家印就曾表示，公司会在条件具备的时候进军京、沪房地产市场。

2010年，恒大地产参与北京中服地块投标竞争，但最终刹羽而归。后来许家印在2010年中期业绩会上坦言，之所以参与中服地块的竞拍，是因为恒大地产非常希望在北京做一个持有型物业。许家印表示，在北京持有型物业非常有价值，为了提高中标的可能性，恒大地产特别聘请知名设计公司参与，希望能够提高恒大地产自身建筑院的设计水平。这次被业内视为恒大地产进军北京的官方正式表态。

2011年2月14日，从北京投资促进工作会议上传出消息，恒大地产投资的6家文化创意产业独立法人公司成功落户北京，总注册资本为8.5亿元。恒大地产人士表示，此次投资的文化创意产业与恒大地产的地产业务相关联。

另外值得一提的是，在北京昌平夺地的当天，恒大实际上也参与了备受关注的夏家胡同地块的竞拍，但最后却失之交臂，该地块被北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体以17.7亿元斩获，成为北京新单价地王。

上海项目5年未动工

除了北京及发家地广州，恒大地产也曾尝试进入上海市场。

2008年3月13日，恒大地产在港发布招股章程就提及，源深路1号土地是其预留土地，公司将斥资14亿元从穗华公司手中收购。为此，恒大支付了3亿元定金，剩余11亿元合同款中的9亿元为现金、2亿元以股份形式支付。

2010年6月23日，一则名为“中穗广场(暂定名)项目环境影响评价公示”的公告悄然出现在上海环境热线官方网站。“中穗广场”即为上海内环内源深路1号地块项目。该项目占地仅3.4万平米、总规模不过14万平米，相当袖珍。

恒大地产布局如此迷你的项目还是令业界有点匪夷所思，但实际上也是恒大在一线的一种试探性表现。据记者了解，恒大一直以来在二、三线城市开发项目，进驻上海、北京这些一线城市一直很谨慎。据悉，源深路1号地块只是一个尝试，并不成为一种开发趋势。

2010年的这次环评曾被认为恒大地产的该项目已经动工。但据了解该项目“只是相关单位在网上挂出的一个环评公示而已”，而不是恒大地产的最新动作。之后，该项目一直未有消息。

恒大地产在2012年年报中提及在上海有项目叫上海恒大华府。时代周报记者了解到，该项目就是中穗广场项目，目前改名为上海恒大华府。

一线城市再成新战场

此番进京拿地前，在老本营广州，恒大地产也有新动作。6月18日，恒大地产以23.09亿元、配建5.24万平米保障房的条件成功拿下广州白云区沙太南路配件厂地块，剔除配建面积后，折合楼面价2.5万元/平米。这是恒大地产确立二、三线城市目标以来，首次重新回到一线城市拍得住宅地块。

虽然，在去年以前，二、三线城市曾是规避房地产调控的避风港，不过，近年来，市场格局却有所改变。

中国指数研究院数据显示，2012年万科、保利、龙湖、恒大地产在一、二线城市的拿地面积均呈增长态势，而绿地、金地、富力、世茂等房企拿地面积虽然下降，但一、二线城市的拿地比重在上升。今年在土地市场高调回归的除恒大地产外，佳兆业表现更是抢眼，从去年开始，佳兆业新增土地的90%都在一、二线城市。

“二、三线城市土地发展太快，土地批得太多，开发商的开发量也很大，但是实际上的需求量却有限，且竞争也更趋激烈，盈利指标与一线城市相比有较大差距，面临着卖房难的风险。”世联地产首席技术官黎振伟对时代周报记者表示。

“三、四线城市大多缺乏产业支撑，而且人口不断向大城市迁移，缺乏核心竞争力，就商业而言，中国未来的发展重心一定是一些核心城市。”深圳一房企负责人也表示。

在过去两年中，恒大地产一直通过取得价格低廉的土地，提高其毛利率，从而获取更大的销售价格空间。不过这种盈利模式维系起来也并不容易。恒大地产2012年年报显示，去年，恒大地产净利润从2011年的人民币117.3亿元下降21.7%至人民币91.8亿元。

而恒大地产这种专注二、三线城市的快销模式虽然让恒大地产在销售面积上保持第一的宝座，但是难掩其与其他标杆房企的收入差距。在今年上半年房企销售排行榜上，恒大地产以729万平米的成交面积仍位列第一，比第二名的万科多出17万平米，成交金额为482亿元，与万科的830亿元的差距达到了348亿元。

CRIC研究中心研究经理朱一鸣表示，2012年以来恒大地产的销售业绩一直处于恢复性增长，并没有实质性的改善，2013年前5月，恒大合约销售金额为341.9亿元，尽管比去年增长27.5%，但基本与前年持平，而销售均价反而要比前年低5.6%。要实现今年1000亿元的销售目标，只有进一步加大在一、二线城市的布局，尤其是以往很少涉及的一线城市，现在需要积极加以考虑。

“以往由于一线城市限购，恒大地产的二、三线布局让其获利颇丰，但是接下来一线城市的发展机会和盈利空间突出，恒大地产也不会放弃一线城市这些机会。”合富辉煌市场部首席市场分析师黎文江对时代周报记者表示。

虽然恒大地产高层向时代周报记者称致力于二、三线城市发展的战略并没有什么改变，但诚如业内人士而言，此番情况下，布局一线城市也是恒大地产“针对其以往侧重二、三线城市的一种均衡”。