写字楼出租率预期下跌 商住两用地产投资需慎行

来源:地产中国网综合 2013-07-10 08:26:00

据环球时报报道,在当前的房地产市场,不少城市都出现了住宅和商业地产“倒挂”的现象,即住宅市场热火朝天的同时,商业地产却在原地踏步。造成这种现象的原因是多方面的。

以北京为例,当地住宅市场以刚性需求为主。每年都会有大量大学生和农民工涌进北京,其中很多大学生在毕业前就买了房。虽然现在有限购措施的制约,但是民间规避限购的办法不少。另外,北京新房一直以来的供不应求也是住宅受追捧的一个原因。

随着住宅市场供求矛盾的越发突出,再加上北京的限购措施,很多消费者挤入商业地产市场,瞄准商住两用项目。不过,商住两用项目由于本身是商业项目,只是开发企业为了销售便利而进行的商转住实践,合理却不合法。这样的隐患,致使商住两用项目的升值空间与纯住宅项目无法相比。原因有以下几点:

第一,一般住宅的产权为70年。《物权法》中规定:住宅建设用地使用权期满的,自动续期。住宅产权问题实际已经解决。但《物权法》同时规定:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。这给商改住写字楼的产权埋下隐患。而产权的模糊,必然使投资价值大打折扣。

第二,与一般住宅享受国家补贴的水电价格不同,商住两用项目要承担商业水电价格。商业门店和办公机构倒是可以适应,但普通居住人群没有承受商业水电价格的能力。而且商住两用项目一般没有燃气设备,生活不是很方便。

第三,在契税等费用方面,商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税。房屋转手的过程中,相关费用是按照商用标准来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%。另外,商用转让还要征收营业税、土地增值税等,使成本更高。

第四,商住两用房无法迁入户口。而消费者关注的附加值,如学校和医疗配套,只有住宅项目才具备。我们能够发现,这两年,学区房概念有着充分的市场发挥。

此外,就商业写字楼项目来说,2008年之后的经济波动对北京主要项目投资者的打击是很大的。而且北京写字楼租价去年增长40%,使得大量CBD企业选择退租。因此,商业写字楼的出租率预期越来越低。

由于新领导层的经济政策表现出理性收缩,未来两三年企业经营将受一定影响。作为写字楼的承租方,他们的利润若受损,选择退出也是无奈。再加上交通拥堵,CBD会越来越不适合他们。国贸星巴克的退出,也是这方面的影响。

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