中国第一豪宅销售迷局 8年只建起20栋别墅

来源:地产中国网 2013-07-09 12:06:00

大一山庄,“大”与“一”二字分别取自《庄子·天地篇》与《老子·道德经》,“大”、“一”两字组合即为“天”字。这个希望能为金字塔顶端人群提供返朴归真境界的超级豪宅项目,在现实中却未能遗世独立,诸多矛盾和难以理解的现象如迷雾般将其紧紧包裹。

尚未开卖前,大一山庄已连续3年获得中国第一豪宅的称号。由于超乎寻常的慢节奏,该项目遭遇了独栋别墅禁令、商品房限购、限价、限网签等一连串调控措施,见证和亲身体验了近几年房地产调控的政策变化。虽然历经风雨,但这个项目依然以一种特立独行的姿态昭显着它的个性:整整8年时间只建起了20栋别墅,卖掉17栋后还亏着几亿元,请顶级设计师、用顶级材料,用比别人多一倍的时间赚少一半的钱。“这不是一个用正常商业运作思路可以理解的项目。”一位操盘手感慨地表示。

广州某代理机构的高管更是直言:“一个成功的豪宅项目,一年应该卖掉80%,这个项目恰恰相反。只能说,从做艺术品的角度,它还算是成功的。”

调控的见证者

位于广州北部的广从路车流繁忙,沿路分布着大量的汽配、汽修店及汽车站,如果不留心,很难关注到路边的一块石头上被绿荫掩映着的“大一”二字。而这就是2009~2013年连续5年在“中国10大超级豪宅”排行榜中名列第一的大一山庄,低调的大门内,最贵的一套别墅达3.8亿元/套。

该项目坐落于白云区白云山脉凤凰山麓,占地15.2万平方米,由95栋风格各异的建筑组成,整个项目分北、中、南三个区开发,第一期推出的是北区20栋独栋别墅,每栋面积850至1400平方米,全附有泳池与过千平方米的私家庭院。该项目开发商为广东中力集团,由广东中鼎集团、广州市祥能投资公司、广东阳江市机械筑路工程公司、广州市越中建筑安装工程有限公司四家股东公司出资组建成立,注册资金3亿多元。四个股东都是来自广东阳江的民营企业家。

根据广州阳光家缘的网签数据,大一山庄目前的住宅已售套数只有2套,均价5.3万元/平方米,销售面积为810平方米。而由于该项目大部分的独栋别墅都有2个房产证,因此实际网签的只有1栋别墅。2013年以前,该项目一直是零网签记录,也因此曾被称为“最有价无市的豪宅”。

用“命运多舛”来形容大一山庄并不过分。2005年6月21日,中力集团以5亿元成交价拿下该地块,但进场时却发现土地仍有历史遗留问题。此后两年,开发商一直在此进行协调,直到2007年下半年才开始施工。而在2006年5月,国土资源部就已宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批,禁批独栋别墅用地。为规避禁令,开发商便以双拼的名义做独栋别墅,于是1栋别墅便有了2个房产证。

没想到,这一当时看来颇为明智的举措很快便成为影响其销售的桎梏。2010年年底,广州限购令出台,已拥有1套住房的广州户籍居民和能提供纳税证明的非户籍居民,限购1套住房。拥有2套及以上住房的户籍居民、拥有1套及以上住房非广州市户籍居民家庭、不能提供纳税证明的非户籍居民,暂时没有购房资格。

对每一套产品都拥有2个房产证的大一山庄而言,限购令基本等同于禁售令。2010年初,大一山庄发布即将面市的消息,但还没开盘就遭遇了限购令出台,当时开发商乐观地预期限购可能会在几个月后取消,因此将开盘时间推迟到了2011年年初,但形势的演变再一次超出了预料,限购不仅没有撤销反而不断加强。

已经数次踏错节奏的中国第一豪宅最终还是选择了低调开盘,最低售价也从2009年公布的2.5万元/平方米大幅跃升至6万元/平方米,一次性付款总价5000万元/套起。为了应对限购措施,该盘与被限购的客户签订了买卖协议(“隐形合同”),约定等到限购令解除再正式签约。而客户可以在交付足额的款项后,提前收楼入场装修。

然而,利空的消息接踵而来:2012年底,广州开始对高价商品房实行网签限制,单价超过2万元/平方米的楼盘的网签量受到严格控制。限网签的直接后果就是大一山庄目前只有2套网签成交。2013年4月,广州市房管局发文表示,将对住宅预售价格进行指导,要求新盘的价格不能超出地区平均水平,旧盘新货的售价也不能超过上一期的价格。而大一山庄目前只有首期19栋别墅申领了预售证,这意味着其新一期产品已经失去了涨价资格。

“现首期已基本售罄,新一期产品会在10月份左右推出,价格未定。”6月26日,大一山庄营销总监张吉伏对中国房地产报记者表示,该项目是今年1月份在产品已是现楼形态时才正式开卖,此前都只是收客户定金。“目前卖了17栋,这个月有三四套可以网签。”

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