大一山庄，“大”与“一”二字分别取自《庄子·天地篇》与《老子·道德经》，“大”、“一”两字组合即为“天”字。这个希望能为金字塔顶端人群提供返朴归真境界的超级豪宅项目，在现实中却未能遗世独立，诸多矛盾和难以理解的现象如迷雾般将其紧紧包裹。

尚未开卖前，大一山庄已连续3年获得中国第一豪宅的称号。由于超乎寻常的慢节奏，该项目遭遇了独栋别墅禁令、商品房限购、限价、限网签等一连串调控措施，见证和亲身体验了近几年房地产调控的政策变化。虽然历经风雨，但这个项目依然以一种特立独行的姿态昭显着它的个性：整整8年时间只建起了20栋别墅，卖掉17栋后还亏着几亿元，请顶级设计师、用顶级材料，用比别人多一倍的时间赚少一半的钱。“这不是一个用正常商业运作思路可以理解的项目。”一位操盘手感慨地表示。

广州某代理机构的高管更是直言：“一个成功的豪宅项目，一年应该卖掉80%，这个项目恰恰相反。只能说，从做艺术品的角度，它还算是成功的。”

调控的见证者

位于广州北部的广从路车流繁忙，沿路分布着大量的汽配、汽修店及汽车站，如果不留心，很难关注到路边的一块石头上被绿荫掩映着的“大一”二字。而这就是2009~2013年连续5年在“中国10大超级豪宅”排行榜中名列第一的大一山庄，低调的大门内，最贵的一套别墅达3.8亿元/套。

该项目坐落于白云区白云山脉凤凰山麓，占地15.2万平方米，由95栋风格各异的建筑组成，整个项目分北、中、南三个区开发，第一期推出的是北区20栋独栋别墅，每栋面积850至1400平方米，全附有泳池与过千平方米的私家庭院。该项目开发商为广东中力集团，由广东中鼎集团、广州市祥能投资公司、广东阳江市机械筑路工程公司、广州市越中建筑安装工程有限公司四家股东公司出资组建成立，注册资金3亿多元。四个股东都是来自广东阳江的民营企业家。

根据广州阳光家缘的网签数据，大一山庄目前的住宅已售套数只有2套，均价5.3万元/平方米，销售面积为810平方米。而由于该项目大部分的独栋别墅都有2个房产证，因此实际网签的只有1栋别墅。2013年以前，该项目一直是零网签记录，也因此曾被称为“最有价无市的豪宅”。

用“命运多舛”来形容大一山庄并不过分。2005年6月21日，中力集团以5亿元成交价拿下该地块，但进场时却发现土地仍有历史遗留问题。此后两年，开发商一直在此进行协调，直到2007年下半年才开始施工。而在2006年5月，国土资源部就已宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批，禁批独栋别墅用地。为规避禁令，开发商便以双拼的名义做独栋别墅，于是1栋别墅便有了2个房产证。

没想到，这一当时看来颇为明智的举措很快便成为影响其销售的桎梏。2010年年底，广州限购令出台，已拥有1套住房的广州户籍居民和能提供纳税证明的非户籍居民，限购1套住房。拥有2套及以上住房的户籍居民、拥有1套及以上住房非广州市户籍居民家庭、不能提供纳税证明的非户籍居民，暂时没有购房资格。

对每一套产品都拥有2个房产证的大一山庄而言，限购令基本等同于禁售令。2010年初，大一山庄发布即将面市的消息，但还没开盘就遭遇了限购令出台，当时开发商乐观地预期限购可能会在几个月后取消，因此将开盘时间推迟到了2011年年初，但形势的演变再一次超出了预料，限购不仅没有撤销反而不断加强。

已经数次踏错节奏的中国第一豪宅最终还是选择了低调开盘，最低售价也从2009年公布的2.5万元/平方米大幅跃升至6万元/平方米，一次性付款总价5000万元/套起。为了应对限购措施，该盘与被限购的客户签订了买卖协议（“隐形合同”），约定等到限购令解除再正式签约。而客户可以在交付足额的款项后，提前收楼入场装修。

然而，利空的消息接踵而来：2012年底，广州开始对高价商品房实行网签限制，单价超过2万元/平方米的楼盘的网签量受到严格控制。限网签的直接后果就是大一山庄目前只有2套网签成交。2013年4月，广州市房管局发文表示，将对住宅预售价格进行指导，要求新盘的价格不能超出地区平均水平，旧盘新货的售价也不能超过上一期的价格。而大一山庄目前只有首期19栋别墅申领了预售证，这意味着其新一期产品已经失去了涨价资格。

“现首期已基本售罄，新一期产品会在10月份左右推出，价格未定。”6月26日，大一山庄营销总监张吉伏对中国房地产报记者表示，该项目是今年1月份在产品已是现楼形态时才正式开卖，此前都只是收客户定金。“目前卖了17栋，这个月有三四套可以网签。”

奇特的慢周期

虽然境遇如此波折，但张吉伏并不认为大一山庄的销售受到调控的太大影响，因为“项目卖的节奏比政府预期的慢得多。”据其解释，大一山庄所面对的客户都是富有的企业主，不少家庭都有四五个成年子女，因此不必担心购房名额的问题。而网签数据少，是因为项目总价高、付款周期长，“1亿元总价的话，客户选择按揭方式付款，五六千万元的贷款额度只有银行总行有审批权，起码要花半年以上的时间才能批下来。就算一次性付款，资金也得有一定时间才能到位。”

但在同行眼里，大一山庄始终是个异类。“正常来说，十几万平方米的建筑面积，最好三四年就消化掉，即便是想实现利润最大化，慢慢卖个8~10年，但至少要有一个好的销售节奏，因为这样的项目一年的财务成本都要两三亿元。”某上市房企的高管百思不得其解。

据接近大一山庄的知情人士透露，开发商自己对项目的销售进度也颇为不满意，此前已经换了好几拨营销班子，最近都还在寻找操盘手。“也找我们谈过，但我们不敢接。之前接的同行都无功而返。”某代理公司高层表示。

在这些业内人士看来，大一山庄存在着营销手段无法解决的“硬伤”。首先是区位，跟珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]等豪宅板块相比，大一山庄只有内部环境好一些，周边还近似城乡接合部；其次，产品户型太大，动辄上千平方米，市场需求非常少。而由国内外知名设计师操刀的设计虽然独特，但不接地气，与市场需求脱节。最后，这个项目被开发商当成艺术品来做，想着慢工出细活，但政策频繁变动，过长的开发周期意味着倍增的开发风险。据了解，大一山庄光是第一期设计方案就花了2年多时间，建筑材料从预定到货至也有1年。

“虽然地价便宜，但最后赚的可能还没普通项目多，还不如直接靠囤地赚钱。”上述操盘手说。大一山庄所在的白云区如今地价已暴涨至2.5万元/平方米，仅土地升值就能给开发商带来约33亿元的收益。而大一山庄的20栋别墅投资20亿元，只收回13亿元。

棋至中盘，大一山庄能挽救颓势、提振销售的手段只剩下了价格。以近期该项目成交的一栋别墅为例，买家将销售单价从7万~8万元/平方米砍到了5万元/平方米左右。此前，大一山庄2号楼盈水阁标价1.8亿元，3号楼紫蝶轩标价1.68亿，合计3.48亿元，最终也被一个客户以2亿元的总价一起买下，折价幅度超4成。

（来源：中国房地产报）