奇特的慢周期

虽然境遇如此波折，但张吉伏并不认为大一山庄的销售受到调控的太大影响，因为“项目卖的节奏比政府预期的慢得多。”据其解释，大一山庄所面对的客户都是富有的企业主，不少家庭都有四五个成年子女，因此不必担心购房名额的问题。而网签数据少，是因为项目总价高、付款周期长，“1亿元总价的话，客户选择按揭方式付款，五六千万元的贷款额度只有银行总行有审批权，起码要花半年以上的时间才能批下来。就算一次性付款，资金也得有一定时间才能到位。”

但在同行眼里，大一山庄始终是个异类。“正常来说，十几万平方米的建筑面积，最好三四年就消化掉，即便是想实现利润最大化，慢慢卖个8~10年，但至少要有一个好的销售节奏，因为这样的项目一年的财务成本都要两三亿元。”某上市房企的高管百思不得其解。

据接近大一山庄的知情人士透露，开发商自己对项目的销售进度也颇为不满意，此前已经换了好几拨营销班子，最近都还在寻找操盘手。“也找我们谈过，但我们不敢接。之前接的同行都无功而返。”某代理公司高层表示。

在这些业内人士看来，大一山庄存在着营销手段无法解决的“硬伤”。首先是区位，跟珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]等豪宅板块相比，大一山庄只有内部环境好一些，周边还近似城乡接合部；其次，产品户型太大，动辄上千平方米，市场需求非常少。而由国内外知名设计师操刀的设计虽然独特，但不接地气，与市场需求脱节。最后，这个项目被开发商当成艺术品来做，想着慢工出细活，但政策频繁变动，过长的开发周期意味着倍增的开发风险。据了解，大一山庄光是第一期设计方案就花了2年多时间，建筑材料从预定到货至也有1年。

“虽然地价便宜，但最后赚的可能还没普通项目多，还不如直接靠囤地赚钱。”上述操盘手说。大一山庄所在的白云区如今地价已暴涨至2.5万元/平方米，仅土地升值就能给开发商带来约33亿元的收益。而大一山庄的20栋别墅投资20亿元，只收回13亿元。

棋至中盘，大一山庄能挽救颓势、提振销售的手段只剩下了价格。以近期该项目成交的一栋别墅为例，买家将销售单价从7万~8万元/平方米砍到了5万元/平方米左右。此前，大一山庄2号楼盈水阁标价1.8亿元，3号楼紫蝶轩标价1.68亿，合计3.48亿元，最终也被一个客户以2亿元的总价一起买下，折价幅度超4成。

（来源：中国房地产报）