过去10年，是中国房地产市场发展最快的10年，最具里程碑意义的是，经过10多年的快速发展，中国住房市场出现明显的结构性变化，住房绝对短缺的时代已经结束。以今年政府工作报告的数据为例。到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米和37.1平方米，而到2012年年底，中国的城镇人口为71182万人，这意味着，官方统计的城镇住房存量面积为234亿多平，这还不包括60多亿平小产权房以及一些单位的福利分房，如果算上小产权房和福利分房，城镇存量房面积保守估计超过300亿平米，人均住房面积早就超过了35平米。而世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，之后，城镇住房的绝对短缺时代将宣告结束，住房供应进入平稳阶段。如果按照目前人均35平来看，中国目前的城镇居民住房已经和接近德国、法国、日本（分别为：38平、37平、31平）上世纪90年代的水平。即使未来中国加快城镇化的步伐，每年房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求，事实上，过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此。
这意味着，在住房市场供求已经总体平衡的情况下，停留在过去的思维，一而再，再而三的出台所谓的调控政策，强调热点城市的供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的预期。“国五条”引发的尴尬不在于政策本身，而在于市场已非昨日的情况下，却依然用老的思维来解决新的问题。笔者认为，不管地方出台什么样的实施细则，未来能够真正稳定房地产预期的，是基于长远的制度举措，而非调控思维。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道，是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产
