炒作伎俩 交通规划概念被放大

事实上，“新七环”已经不是首次被拿来炒作的交通规划，此前包括燕郊等地，也曾借相关规划炒作自己楼市项目。一位业内人士表示，北京对房地产的调控力度比较大，一方面造成本地的投资需求外溢；另一方面也使全国各地原本计划到北京释放的投资需求在北京周边寻找出口。其他城市的投资者可能会觉得，燕郊、大厂离北京那么近，有发展潜力。

在这些劲风的吹拂下，固安等地房价一路水涨船高。永定河孔雀城英国宫项目两年前首次开盘时均价还不到4000元/平方米，去年年底达到7000元/平方米左右，而如今均价已经涨到了9000元/平方米左右。而固安只是河北环首都经济圈房价上涨情况的一个缩影，周边的涿州、大厂、香河，房价同样上涨迅速。

在楼盘大卖的同时，环北京开发商也赚得盆满钵溢。在固安、大厂等地开发了大体量的孔雀城系列产品的华夏幸福(600340,股吧)基业，据CIRC研究中心的监测，今年上半年销售金额达到159亿元，名列上市公司上半年销售前20名。而据该公司公布的半年报，2012年上半年销售额为82.71亿元，一年间上涨了90%以上。

同时，上半年该公司不断在北京周边拿地，并且从6月开始加紧步伐。据北京商报记者不完全统计，上半年华夏幸福基业在固安、香河、怀来、大厂等地新获取的土地面积达到80万平方米以上，且拿地代价相对低廉，许多项目的楼面地价尚不足1000元/平方米。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，环北京房价上涨之所以比较厉害，有两个方面的原因：首先北京房地产市场的投资需求确实有所外溢；其次也与 “环首都经济圈”题材的炒作有关。

实际上，对各种规划、概念的炒作更是成为环北京开发商屡试不爽的涨价噱头，从炒作“环首都经济圈”，到炒作新型城镇化，再到炒作“南城计划”、“第二机场”，以及到这次炒作的“新七环”。一些环北京的楼盘甚至宣称，未来该地区要划到北京，现在买房落户，未来将有机会成为北京人。

同时，对于被众多固安楼盘视为一大卖点的第二机场，一位看房人坦承，机场辐射的范围有多大，楼盘附近的商业圈到时候是否足够繁华，“这都是存在一定风险的”。

与永定河孔雀城英国宫项目相反，另一些项目则相对理智，没有借机炒作、混淆概念。地处廊坊市香河的富力新城项目，处于北京六环以及“大外环”之间。当问及项目与“大外环”的关系时，销售人员表示：“大外环跟我们楼盘没有多少关系，建不建大外环，我们项目都是要走京哈高速。”

中国房地产学会副会长陈国强表示，大外环的提出与实施，有利于大北京经济圈的建立和环渤海区域经济互动，从而缓解北京交通、人口、资源的压力。但如果仅借“大外环”概念炒作，吸引北京消费者到北京周边买房，那么更多是一种炒作。因为从距离看，两地距离不适宜居住者每天两地奔波。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员、规划研究部主任文辉认为，环北京楼市最大的问题就是和其他产业的关联度不够。“如果只是吸引北京的中低收入人群去居住，就业和消费都不在当地，不具备可持续性”，文辉说。

而在张大伟看来，环北京楼市是一个完全靠题材炒作起来的市场，少部分人受制于北京限购政策和高房价而被迫外流，大部分人则是被市场“忽悠”过来的。“对于普通的投资者来说，燕郊、固安这些地方盲目进入是不合适的。”张大伟说。他认为，对投资者而言，变现是很重要的。但是，在燕郊、固安这些地方，二手房市场需求很少，同一个项目的二手房价格和新房差价最多可以达到30%。

有数据显示，环北京楼市的真实居住比例很低。燕郊房产投资需求比例大概在40%-50% ，而固安的投资需求比例更是超过50%。“从这个比例可以判断这里的楼市就是一个投资需求市场，像固安的有些项目，晚上基本上一盏灯都没有。”张大伟说。