2012年，远洋地产短期银行贷款72亿元，以及长期银行贷款119亿元。而2011年分别为8.79亿元和120.18亿元。

远洋地产公布的5月份销售业绩显示，远洋地产5月份的协定销售额约29.4亿元，前5个月协定销售额达到147.6亿元，完成全年销售目标的42%。

此前，在远洋地产2012年的业绩发布会上，远洋地产的董事局主席李明就定下了2013年实现销售额350亿元的目标，仅比2012年上浮15%。

与此同时，远洋地产也开始放弃2012年以来“保守”的拿地策略，将从2013年开始在一线城市和二线热点城市扩大土地储备。

而据年报显示，截至2012年年末，远洋地产共有323.93亿元的贷款，其中2013年将陆续到期的贷款规模达115.2亿元，年报中远洋地产的各项现金资源仅为161.47亿元。

2013年，远洋地产处于上百亿贷款陆续到期和扩大土地储备的双重压力之下。

毛利率明显下滑，

上百亿贷款年内到期

据2012年年报显示，2012年远洋地产毛利总额为76.99亿元，比2011年的62.58亿元增长了23%。但毛利率出现了明显下降，由2011年的31%降至2012年的27%，跌破30%。

与此同时，2012年，远洋地产几乎停止拿地。

2012年全年，远洋地产仅新增三幅土地，总楼面面积1342万平方米。截至2012年末，远洋地产拥有土地储备2296.9万平方米，相比于2011年的2398.9万平方米，下降了102万平方米，下降比率达到4%。

“由于交付楼面面积的平均售价为12700元/平方米，尽管相比2011年的11900元/平方米略微增长，但建筑成本及材料成本（劳工成本）于2012年上涨，抵消了价格水平的整体增加。”远洋地产对此解释称。

也正是由于暂缓拿地，远洋地产得到了短期的“休整”。2012年末，远洋地产的净借贷比为42%，比2011年末下降了18个百分点。而在远洋地产的历史上这一数据曾在2010年末达到了68%，其主要原因就是2010年上半年支付了大量的土地款。

按照远洋地产的想法，从2013年开始，将改变“保守”的拿地策略，坚持在一线城市和二线热点城市扩大土地储备。“我们现在资金比较充足，毛利率超过30%的就拿。”远洋地产董事局主席李明年初曾对外表示。

2013年初，远洋地产的现金资源（包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款）共计161.47亿元，流动比率为1.8倍。如果这161.47亿元大部分用于2013年置地资金，远洋地产将会特别从容。

但实际上，2013年，远洋地产还有上百亿的贷款即将到期。

据2012年年报显示，截至2012年12月31日，远洋地产的负债表上共躺着323.93亿元的贷款，其中一年内到期的贷款规模最大，达到了115.2亿元，另有一至两年到期的贷款74.6亿元。

在远洋地产现有的负债结构中，银行贷款依然是最为核心的负债来源。

据了解，2012年，远洋地产用一部分土地使用权、物业收益权、竣工待售的住宅作为抵押，短期银行贷款71.85亿元，以及长期银行贷款118.69亿元。而2011年，这两组数据分别为8.79亿元和120.18亿元。

可见，远洋地产在2012年的贷款融资也出现了短期贷款为主，长期贷款收紧的特点。结果是71.85亿元的短期贷款直接推高了2013年即将到期的贷款数额，直接加重了远洋地产2013年贷款到期的压力。

在远洋地产的2012年的业绩发布会上，李明定的目标是2013年实现销售额350亿元。最新的公开数据显示，2013年前5个月已经实现了147.6亿元，同比大幅增加了90%。

据了解，从2012年开始，远洋地产每年将有超过20万平方米的商业物业投入使用。2012年上半年，远洋地产来自投资物业的收入为2亿元，同比增27%。2013年，远洋地产投入运营的商业项目有两个，分别为北京远洋未来广场、天津远洋未来广场，规模合计约30万平米。

22家银行来往密切，

四大行最为活跃

2013年4月，远洋地产和太古地产为开发成都大慈寺项目，向银行提出长期贷款的申请。中国银行、农业银行、南洋商业银行组成了一个银团，与远洋地产和太古地产签署协议，将为其合作项目提供了为期10年规模为22.5亿元的贷款。

该项目名为成都大慈寺文化商业综合体，是太古地产与远洋地产在中国西部联合打造的首个商业项目，在此之前，两家房地产公司2010年曾合作开发北京颐堤港项目。

据了解，北京颐堤港项目也获得了一笔25亿元的银团贷款，期限为15年期，贷款的参与行分别为工商银行北京分行和中国银行北京分行。

2012年6月，远洋地产再次获得一笔3年期的银团贷款，本金额度约为6亿美元。根据远洋的规划，这笔融资将用于定期贷款的再融资及拨付本集团的一般营运资金需求。

有消息称，这笔6亿美元银团贷款是由农业银行、中国银行、汇丰控股以及恒生银行等银行提供，涉及美元、港元和人民币贷款。

在远洋地产有限公开的几笔融资中，中国银行都参与其中。即使远洋地产2008年在香港进行的2.15亿美元贷款融资，中国银行（香港）也名列其中，另外几家银行分别为渣打银行(香港)、中国工商银行(亚洲)、诚兴银行、交通银行香港分行和东亚银行。

其实，上述所涉及的银行也仅是远洋地产合作银行的冰山一角。

据年报披露，远洋地产主要的业务往来银行至少有22家，除了四大行外，交通银行、中信银行、光大银行、招商银行、兴业银行、民生银行、平安银行、广发银行、浦发银行等主要股份制银行名列其中，也有星展银行、大丰银行、东亚银行等外资银行。

“往来的银行远不止这22家，几乎包括了四大行和所有股份制银行以及项目当地的城商行。但有些合作是单纯的融资安排，有些合作也是当地政府的要求。”一位接近远洋地产的知情人士称。

“虽然银行间的业务竞争很激烈，但作为大型的房企，远洋地产的融资大多数需要和四大行合作，中小银行，尤其城商行更多是做一些存放及代理业务，做贷款的量很少。”一位城商行的人士称。

（来源：理财周报）