商业地产改变单一融资模式 “轻资产”合纵

来源:地产中国网综合 2013-07-08 08:54:00

据中国经营报报道,“钱荒”的传闻让房地产市场着实捏了一把冷汗。在地产股普跌后,资金流动性控制引发了市场对房地产企业资金链的担忧。特别是“钱荒”可能造成银行对房企资金链下游的传导,加剧房企资金链紧张的局面,现金流压力或将直接影响到房企的战略规划。

这对于商业地产而言,压力尤为突出。一直以来,商业地产都面临着同质化竞争、运营模式存疑和资金压力过大“三重大山”,而日渐趋紧的资本通道让房地产企业意识到,商业地产必须搭上“轻资产”的快车,改变企业融资模式。

改单一融资模式

“所谓的轻资产输出,其实就是通过金融策略赚取资本增值收益,对房企而言,这是一种金融配置手段。”阳光新业总裁万林义言简意赅的概括了当前轻资产思路。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,轻资产输出,主要包括定制开发、代工模式下获得的品牌议价收益,以及物业管理、商业运营过程中的衍生收益,简而言之就是“在地产金融服务过程中所获取的费用或者提升的收益。”

金科(拓展选址信息)股份为例,第三方调查数据显示,每年因金科业主接房后未入住空置造成的租金损失高达2.16亿元,空置造成的物业费(半价计算)损失高达1270.6万元。

为此,金科股份决定成立资产管理中心,在满足业主的要求下,通过客户服务信息收集、优先管理、业主固定资产管理,使业主实现10%的溢价,实现资产价值最大化。

轻资产模式已经越来越被房企所青睐。在国内的轻资产转型模式中,万通一直践行“美国模式”。万通投资控股股份有限公司董事长冯仑认为,房企的轻资产战略其实是一个立体的战略组合,其核心是通过优化资源配置和放大效率优势,进而提升整个行业的效率水平和优势企业的市场空间。

尽管面临因求稳转型而业绩下滑增长放缓的问题,但万通财务安全表现却优于一般房企。其年报数据显示,自2006年至2011年,万通地产的资产负债率除2006年达到77%外,其余年份均在70%之下。

此外,万林义告诉《中国经营报》记者,商业地产依靠大量的投资,完全依靠一家企业是不可能的,轻资产则可以实现资金配置多元化。“阳光新业在轻资产方面的做法,是公司专门有一块业务是给合作伙伴投资的资产。比如某一个优质项目,如果投资者看重了可以直接投资,然后实现对项目的控股,这样做对投资人来说,可以择优选择项目,未来收益有保障;而对房企来说,因为项目投资带来的现金流可以缓解企业的资金难题。”

现在,轻资产模式成为房企应对“钱荒”的一个有效融资手段。

记者了解到,从2004年开始,房地产传统的重资产模式一再受到宏观调控的挑战。特别是伴随着房企规模的扩张,资金需求也越来越大。

中原地产数据显示,截至今年5月份,万科恒大富力、华润等十大标杆房企融资额度已达380亿元,接近2012年全年413亿元的融资额,与2012年下半年的融资额151.6亿元相比上涨150%。

“轻资产”合纵

除了融资问题,轻资产或在一定程度上解决商业地产退出难的问题。

“对阳光新业来说,因为业务板块有3个,一是上市公司控股,二是和合作伙伴共同控股,三是合作伙伴投资的轻资产控股,因而对于投资者来说,这三部分可以相互转化。”万林义告诉记者。

他进一步解释说:“如果我是管理方,那么有两种方法获利,一是包租方有优先购买的权利,二是投资率达到上市公司的要求的话,就可以变为上市公司的股东,然后在股票市场退出。或者业主可以把现有资产放到合作的项目池中,以项目入股的方式进行集体投资管理。”

据悉,阳光新业轻资产收入去年达2亿元,未来轻资产部分的收入,在商业地产全部收入中的占比或达到30%。

然而房地产企业轻资产模式的转变可能需要三五年,甚至更长时间。

目前国内很多房企已经在向轻资产模式转型中做了一些尝试,例如滨江和在调控下遭遇资金链危机的绿城都在开始尝试各种形式的代工业务。

然而在业内人士看来,这些尝试目前还未显现出成效,对企业而言,前面还有很长的路要走。

投资银行家、地产投资人与融资顾问滕威林认为,房企首先要培养自己“轻资产”的能力。他建议房企通过加大管理和服务来增大盈利的空间,例如酒店和养老地产的经营管理等。

作为轻资产化的重要一步。6月14日,花样年集团发布公告,建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的“彩生活集团”在港交所上市,并预期在2013年底以前完成分拆。资料显示,彩生活集团在提供普通的物业服务以外,还提供酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务等社区综合服务。

然而,花样年集团将物业管理公司打造为增值服务平台的想法似乎显得过于简单。彩生活在其布局的其他城市不时遭遇投诉。

“轻资产需要重视品牌传播和团队建设,目前商业团队的整体人员能力有待提高,包括市场研究策划、设计、工程、招商、运营等各个环节。”北京一家房企市场部负责人表示,在房企商业地产的轻资产模式中,往往会面临花重金聘任人员最后却不能胜任的局面。

对此,万林义也坦言,轻资产面临的问题,是人们的理念要转变。

“在实际投资中,业主的思考和投资方的方向是否协调很重要,有时候业主准备做轻资产,但是对专业方提供的方案有质疑,往往会导致轻资产思路中断。”万林义如此表示。

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