地下“暗战”
中服地块的故事不仅是地面上硝烟弥漫的“明争”,在地下也同样蔓延着纷繁复杂的“暗战”。
根据朝阳区常务副区长吴桂英的介绍,中服地块最大的亮点并不是地上鳞次栉比的现代化高层建筑,而是地下空间的规划。CBD核心区内的地下空间一般有5层,除了设计和预留了接驳地铁的一体化车站区域,还在地下空间内设计了包括应急避难场所等在内的公共配套设施,未来人们在核心区内通过地下就能抵达任意一座楼宇,大大减少地面交通压力。
不过,这一规划设计的难点也在于此。
“属于公共配套设施的地下空间,应该归北京市民防局管理,属于商业性质的地下空间,则应归北京市国土资源局管理。但目前这一领域权责尚不清楚,具体管理情况还需要这两个部门进一步商量。”上述朝阳区人民政府相关负责人告诉记者。
北京市国土资源局相关负责人告诉中国房地产报记者,中服地块每块地的面积都比较小,地下空间设计结构比较复杂。“目前国土资源局倾向于让Z3、Z4、Z5、Z6、Z11和Z13的地下空间规划为商业性质,而Z8、Z9、Z10、Z14的地下空间则为安防性质,Z12和Z15是综合体用地,Z7地块是台湾会馆,可以进行地下空间多元化利用。”
然而,由于“神仙地块”事件而被迫暂停出让的Z11地块至今仍然没有找到“主人”,造成了整体规划的延迟。
“目前还没有打算重新出让Z11地块,Z11地块考虑对象还是会在第一轮企业中挑选。”上述北京市国土局相关负责人对记者说。
但上述中标负责人透露,“可能这幅地块最终还是归中信集团,毕竟由于之前的投标,中信集团在Z11地块上还是最有发言权的。”
更大的问题在于,即便地下空间规划和设计完成,如何跟数十家地下空间的所有者进行沟通衔接也是一个巨大的难题,甚至可能是一场旷日持久的鏖战。
“公共配套设施的地下空间,如果由单独一家公司去实施的话,难度很大。就算一家公司能够单独撑起来,这些公共空间如何和这些商业地块的地下空间衔接呢?这需要考虑拿地企业的规划、诉求、困难等,需要做大量的沟通工作,同时还要有内部的规则、利润分成机制等等。但企业花高价买了地上空间,怎么会喜欢别人设计和管理自己的地下呢?”中国城市发展研究院副院长章惠生对中国房地产报记者表示。
除此之外,中服地块拿地企业众多,行业性质千差万别,也造成整体规划进展的缓慢。知情人士透露,参与建设中服地块的外资企业,其在内地投资实业需要经过国家外汇局审批,这也是一大难题,例如远洋地产及汇丰银行联合体以38亿元夺得的Z6地块,以及购得Z2b地块的三星集团。
“境外公司从成立到资金准备的手续较为复杂,但对于境外中标者在付款时间上不会区别对待,而境外公司缴纳款项需要经过国家外汇局审批,造成其缴纳土地出让金、设计图纸、工程款项等严重滞后,所以三星集团、汇丰银行等中标企业会比其他企业慢半拍,但这是客观环境造成的延缓问题,很难避免。”该人士表示。
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