小区的商铺门面该归谁所有
从2011年开始,当大量益麻职工入住“梓瑞小区”时,他们惊异地发现小区内的24栋楼房中,有着大量的商铺、门面、车库。但这些都不属于职工或者企业所有,而是属于兴益房地产开发公司。
益麻的部分职工专门做了统计。他们提供的数据显示,临街门面9000平方米,车库570间,顶层房子134套,这些按市价估算达1.4个亿元。
当记者调查这笔巨大的资产何以归于开发商时?多位政府部门人士指出,在益麻经适房的《开发建设合同》中已将这些资产给了开发商所有。
这份饱受职工质疑的合同是益麻破产管理人、益阳市国资委与梓瑞小区经适房建设领导小组作为甲方,同乙方兴益房地产开发公司签订的。
合同里“乙方的权利与义务”中第9条规定,“乙方向甲方提供符合本合同约860套左右经济适用住房,其余建筑物归乙方所有。”
徐海华说,这份合同通过了市法制办的审查,“合同内容合法有效”。
根据益阳市规划局提供给记者的数据,梓瑞小区在规划局获得了1844平方米的门面房面积,后来又超审批面积3716平方米;杂屋(车库)超审批面积1722平方米;住宅及坡屋顶(顶层)建筑超审批面积29542平方米。
有知情人士指出,该合同签订时为2008年11月,其中将政府审批的860套经适房悄悄改为“860套左右”,并在文本中注明了“其余建筑物”的归属。而3个月后,“梓瑞小区”经适房建设领导小组就提出将860套左右经适房调减为760套左右。怎么会如此凑巧地调减房屋数量?又如此凑巧地将一般职工认为的类似杂屋状的“其余建筑物”,建成众多的门面、商场、车库,“赋予”开发商?
有知情人士说,根据《经济适用住房管理办法》,经适房的土地是行政划拨;经适房建设和经营中的行政事业性收费,减半征收;经适房住房项目小区外基础设施建设费用,由政府负担。
《经济适用住房管理办法》还提出,严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。
对于该案中职工质疑的“其余建筑”通过合同规定确权开发商所有一事,南华大学文法学院副院长罗万里说,“经适房以外建筑的相应地块必须进入招拍挂程序,所以合同根本不能这么写。”
罗万里惊讶于这样的合同竟然通过了政府的合法性审查。
多位职工表示,益麻职工多次要求公布经适房、车库、门面等具体建筑的面积,但一直没有结果。
2011年4月19日,在市信访局,益阳市副市长胡立安接待了16名益麻职工代表。信访局、国资委、房管、规划、国土、城建各局都有人参加。
当时在场的益麻职工代表告诉中国青年报记者,“胡市长表了3个态,一是今后不要听信谣言;二是组织分房,中途改变规划增建的门面、车库不会让开发商拿走,政府统一处置后用于安置困难职工;三是影响消防的违章建筑坚决拆除。”
这个态度获得了职工发自内心的认同,但事情却没有就此取得进展。
一个月后,“工作组进入益麻宣布,益麻的经适房是依法依规矩(建)的。对违章建筑已经进行了罚款。”周志如说。
在益阳采访期间,记者就上述问题打电话欲采访副市长胡立安,受到婉拒。
据查,益阳市规划局对梓瑞小区的处罚是:
一、近3万平方米的住宅及坡屋顶超面积,已全部按成本价销售给益麻下岗职工,考虑到职工们的实际困难,从维护社会稳定角度出发,免予处罚。
二、超审批面积的门面和杂屋,本应没收违法收入并处罚款,但“鉴于该公司在益麻经适房问题处理过程中,姿态较高,能积极配合处置领导小组工作,在经适房售价上作出了较大的让步”,因此只罚款。按100元/平方米算,一共罚款543800元。
6月26日,规划局执法大队负责人还展示了开发商已交罚款的发票。
对此,长沙市规划设计院副院长谭春华有点不解:“这么大范围违法建筑的设计图纸,是怎么通过审查的?当初不审查开发商的违规图纸,现在怎么能处罚开发商?”
据了解,在益阳市规划局此前的超面积调查报告、处罚文件等材料中,都没有提到该小区有“车库”,只表述“杂屋”超规。但在他们打给市政府的报告中,提到颁发《建设工程规划许可证》时,则明确表述“车库”的证书待处罚执行到位后核发。
更为奇怪的是,规划局介绍,梓瑞小区一共24栋房屋,而房产局说一共22栋房屋。
包工头刘跃平介绍,梓瑞小区其实有25栋楼。有一栋是位于赫山区卫生局对面的三层楼房,完全独立地在马路旁边、两栋房子的前面,“不能算裙楼,应该算独立的房子,因为它有独立的楼梯。”
刘跃平还介绍,在承包梓瑞小区B1栋的建设工程时,开发商不但要求按超审批的图纸建设,而且还多次超越图纸本身,要求加高门面,“合同上建筑面积只有不到4000平方米,实际建了5000多平方米。”
自2009年工程竣工以来,刘跃平和承包B2栋的包工头彭伟、承包C4、C5、C6栋的包工头曾某一直在上访。他们称,开发商在结算时对签证单不认可,超规划建筑面积等不依法计算建筑款项,使他们“血本无归”。
此后,记者在益阳市国资委副主任徐海华的帮助下与实际负责梓瑞小区建设的李灿民联系。李灿民在电话中表示,自己在外地忙事,大约在6月29日左右来长沙沟通。
但截至发稿时,李灿民迟迟没有与记者联系。
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