小面积商铺稀缺

汇博行机构董事长潘好龙表示，目前北京已经不允许将商业项目分割面积后出售，市场上这种小面积、低总价的商铺比较稀缺。

“市场上商铺的面积普遍都在100平方米—300平方米之间，对于资金量有限的中小型购房者来说，购买这种商品的门槛高。而面积小、总价在100多万元的小商铺理所当然受到了这些购房者的青睐。”潘好龙说。2011年5月，北京住建委联合五部委发文，禁止商业项目分割出售。

与此同时，潘好龙认为，通州这一商铺的热销，是发生在近期北京商铺整体热销的大背景下，“一是商业地产在很长一段时间里属于相对停滞的状态，目前正在经历一个补涨的过程。此外，政府对楼市的调控使得住宅去投资化，住宅逐渐在脱离投资属性。再加上通货膨胀以及现有投资渠道的局限，便促成了近期商铺市场的火热。”潘好龙说。

月租近万才“够本”

潘好龙为记者算了一笔账，如果一个购房者以60000元/平方米的价格购买了一间商铺，假设预计10年收回成本，这间商铺的租金至少需达到16元/平方米/天。也就是说，如果是20平方米的商铺，一个月就至少要租到9600元。同时，只有租到这个价钱，扣除税费后，才能达到北京市场上平均8%的租金回报率。商铺投资租金回报率的计算方式是“年租金÷商铺总价”。

此外，对贷款购买商铺的购房人来说，还需要考虑的一点因素是，商铺的银行按揭基准利率在7%左右。只有租金回报率达到7%，才可以满足贷款者的月供。

对于未来租金的担忧，销售人员则颇为自信地表示：“我们在通州区政府对面，旁边还将建北京第三个万达广场，这就是核心商圈，以后不愁商铺租不出去。”销售人员开始利用区域优势提升自己的项目价值。

北京ONE国际广场所在的区域为通州新华大街商圈，占有比较优越的核心地理位置。对面是通州区政府，而即将在9月份入市的万达广场也位于附近。通州万达广场定位为集商业、写字楼、住宅为一体的地标级城市综合体。可以说，万达的进驻的确让这一区域备受关注。

不过，业内人士也表示，以目前通州的销售水平是否能支撑起如此高定位、大规模的商业，令人堪忧。