主持人：下面分享保利地产的思考与实践：顶级绿色商用物业研究与价值分析。有请保利地产北京公司副总经理王英男先生上台。

 案例分享（二）：顶级绿色商用物业研究与价值分析

——王英男 保利地产北京公司副总经理

王英男：非常感谢能参与地产中国网举办的这个活动，最开始整合这个东西的时候我觉得也非常的高端，这个演讲的主题我个人花了25个小时来工作，我觉得还是挺有价值的，跟大家分享三个话题，第一个话题为什么我们需要做一个绿色的建筑。第二个话题什么是绿色的建筑，第三个话题是我们自己的案例，前两个话题大概3分钟以内，主要是后面的案例，并不是讲课，只是一个分享。

第一个话题为什么我们需要绿色的建筑，有两个图片，今天是非常好的天气，北京连续第三天，可能一会会下雨，下面黑的云已经飘过来了。这个是国贸，参加另外一个媒体组织的活动，我今年35岁，我在过去的十几年里去了全世界30多个国家，以我个人的偏见而言，我是北京人，全世界没有任何一个地方像今年的北京，或者从去年年底的北京这样的不断的给我们北京的市民创造了各种方式，我们非常希望生活在这样很好的环境里，我去过欧洲、美国，全世界环境很好的大城市，我们有权利要求我们呼吸的空气是干净的，喝的水不会让孩子生病，这个是最基本的生理要求。对于一个绿色的建筑而言，我想和大家分享的除了我们的作为人类的最基本的生理要求之外，一个好的绿色建筑还能够给我们带来什么？简单的说一个好的绿色建筑是真正能够帮助我们为用户创造价值，作为一个开发商。开发一个楼盘、做一个楼，我们希望我们的用户能够在这里生活和工作，什么是对于他们来说更重要的，对于写字楼这样的产品，一个好的绿色建筑，像方兴开发商也给我们一个好的建筑帮助能源的使用，帮助降低二氧化碳的排放，这是非常好的一个标准。

我们截取美国大学的研究，这个还是挺有意思的，这个是老美的研究的成果，说一个好的绿色建筑，能够降低建筑的空置率，方兴的同事说这个楼的出租率是99%，老美说一个好的绿色的建筑，让出租率提高，一个好的办公室可以让员工更少的生病。老美算类似这样好的物业里，生产力可以提高一千多块钱，折合人民币，这个好的绿色建筑能够为这里的用户提供一个更好的品牌形象，我相信我们今天进入到这个建筑，我觉得不错，挺震撼的，进来有一个非常好的大堂，我估计有60米高。

什么是绿色的建筑？我们建设部的定义：绿色建筑不管30年还是70年，最大限度的节约能源，保护环境，减少污染。老美对这个定义有六个标准：第一个标准地址是可持续发展的，不是随便的一个破地方都可以开发的。第二个要有很好的设计，第三个需要有很好的材料，要有很好的资源。第四个要做一个很好的使用环境。第五个保护能源和大气，第六有很好的水。

跟大家分享一下我们保利广场这个项目开发的历程，我本人从国外回来以后进入到保利公司正好遇到这个项目，我觉得非常的难得。第一个从土地到建筑的进化过程，保利地产拿到这个地，这个地在望京，正好是距离首都机场和天安门中间的这个位置，这个位置并不是那么的重要。跟大家分享的是这个照片是2010年春夏之交拍的照片，走到这个地里整个大望京区域就是黄土地，满天的尘土，上百万平米的土地上就几棵树，烈日炎炎，拿地之前也做过研究，跟区管委会做了一些探讨，这个区域说的是大望京商务区，这边是机场，在这个地东侧挨着的地方是34万平米的公园，水面面积2万多平米，乔木有2000多株等等，看上去蛮绿色的，地的西面是贯穿区域的中央绿轴，10万平米。我们找美国的SM公司，SM是我们保利地产用的比较多的单位，保利国际这个品牌基本上都是他们来做。经历这个阶段以后做一个好的建筑需要一个好的过程，最开始8个月时间里一共做了20个项目方案，每个方案都很有特点，使用不同的资源整合这个项目。我们选择4个作为给我们公司上报的项目方案，在第9个月，第13个月的时间里我们做了6个概念方案，6个概念方案里选择其中一个，发展成6个建筑方案，起了很多很有意思的名字，盘之花园，鸟笼，国门，风曹，选择了比较接近我们的方案，再之后这个方案里的概念变成有血有肉的东西，做了不同的建筑方案。最后选择现在这个方案，这个方案大家从这个图片上可以看出来，我们进行了研究，最后选定十角形的，最后出来这个项目，这个项目叫保利国际广场钻石灯笼，考虑到这个项目要做一个地标，整个地面做了很多的切割处理，老美忽悠我们，我们也相信他们给了我们一个概念：从早上6点东方太阳的第一缕阳光，到晚上6点全天12个小时，总会有一个面是折射阳光的，并且闪闪发光的，因此我们这个项目会是从首都机场进入北京，或者从北京走出国门的地标性的项目，这个是椭圆形的，距离首都机场高速的中心点只有290米，所以非常的有地标性。

建筑方案之上邀请另外一个老美做园林方案，建筑方案叫激流上的卵石，园林方案三片叶子盖上激流上的卵石，三片叶子是架空，三片叶子把地面上所有可以看到的空调的出风口，从楼上往下看是完整绿化，清新校园的园林，希望我们的业主、用户能够在下班以后，放松的穿越花园回家。

第三个部分是我们整个演讲里最喜欢的部分，这是张解剖图，这个把建筑外皮剥开，结构形式叫外骨骼，相当于鸟巢，我们这个也是外骨骼。命名钢管混凝土结构，相当于所有的骨头在外面，把人支撑起来，里面就没有梁，没有柱子，有非常高的使用率，最高的使用达到74%，这个结构有一个非常好的特点很安全，如果北京发生强震，别的都塌了，我们这个会是最后一个塌。

这个楼特别难造，每个节点平均重量是20多吨，7个手指头支撑这个节点，安装都非常的困难。这个楼非常有意思，首先是核心筒，每个楼上都有，我们在楼里安插了7个绿色模块，把地面上很好的绿化引入到这个楼里，在楼板外面附着一层玻璃，在这一步常规的写字楼做完了，我们的外骨骼就在常规的写字楼外附着了一层，把这个楼盘从外面支撑起来了，而不是像普通的写字楼从里面支撑起来，这个楼像一个保温瓶一样，一共有三层，两个结构。

这个把建筑纵向切开，通过这个，系统预估的我们建筑能耗节约比普通的楼节约12%，降噪比传统楼降低30%，利用这个高空层做了非常多的技术处理，我们小的时候住大学宿舍，到冬天冷风吹进来，夏天热风进来，这个不会。我们充分利用这两个结构之间空隙的部分，冬天保暖，夏天保凉。我带着大家从楼下往上走，虽然这个楼现在只盖了一半，当我们进到大堂的时候会进入一个椭圆形的大堂，进入大堂之后会发现每一块玻璃的高度从地面，一直到天花板里，这个地面很特殊。我们再往前走10米，会看到125米挑高的，我们不追求大，高，通过这个超高楼，让我们业主有身份感，通过采光系统让更多的室外光能够进来，少开灯，节约电能，节约33%，我们在这里，楼里附着很多的会议室，当我们需要的时候可以把周边的窗帘拉开，自然光就可以进来，非常的舒适。当我们走到标准层里的时候，因为这个楼我们做了很多的管线优化，从传统的写字楼2.7米，变到2.8米，层高了人会觉得更舒适，员工的压抑感会更少。

需要到楼上走的时候坐上电梯，但是电梯都是纯进口的，电梯的高度也比传统的高一些，我跟大家分享这个表，跟大家分享一下，我们一个标准层的面积是2000平米，保利地产北京公司每一个员工平均每天使用电梯的次数是6次，中午吃饭，上去，下来，中间出去办个事，一个非常好的系统每次节约25秒的时间，如果一百四五十个员工×25，光这一个电梯给我们的用户解决七八百万人民币的净利润，因为增加了员工有效的工作时间。学名叫总裁专用的办公区，这些皇冠是专门给老板，给总裁用的，是非常独特的，进入到这个楼以后有一百多米的挑高，八十米的挑高，只有这个区域是给老板专用的，从电梯出来步入这个大堂，首先进入的是10个人高的专用的，而且大堂是在一百五六十米，中国女性平均1.65米，1.70，是非常的壮观的，眼前全部是北京城，或者是机场。

进来以后如果说你和老板约的10点，9点45来了，需要休息一会，在南端和北端设立休息区，需要办公走到标准层。如果说需要办公的时候我们会给你提供一个非常舒适的办公环境，这个办公环境不在于景观，而是我们采用非常好的空调系统，比如像今天西边特别热，太阳照过来，需要把西边的温度降低。最后一个小的板块，物业管理，我们用很多耐脏和易清洗的材料，里面用的是木头，墙面大理石，地面大理石，容易清洁。电梯厅用了大理石，不锈钢，还用了玻璃，都是用抹布一擦如新，卫生间用了不锈钢，用了瓷砖都是耐水的。洁具用了抗菌洁具。

归纳一下，我们这个项目一共采用13项节能绿色环保生态让人更舒适的，让用户在这里用更少的成本创造更多的效率，大概就是这样，谢谢！