主持人 陶冶：下面即将进行的是第二场对话--办公物业的“绿金”时代是否来临？
“办公物业的‘绿金’时代是否来临？”对话现场
以下为特邀对话嘉宾：
中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长 蔡云
国家室内环境与室内环保产品质量监督检验中心主任 宋广生
保利地产北京公司副总经理 王英男
洲联集团副总裁 卢求
方兴地产绿色建筑总监 牛倩
主持人： 地产中国网商业地产主编 张治东
有请尊贵的嘉宾们上台。
张治东：各位来宾，下午好！
上一场高端对话探讨了“商业地产的新趋势”，这场对话探讨的话题比较微观，是“绿色办公物业”。
在对话之前，我对这个议题做一个梳理，算是抛砖引玉。上半场，一些专家提到环境污染越来越严重，尤其是PM2.5的不断爆表和蔓延，引起了人们对办公环境的极大关注，那么如何让办公环境更加绿色、低碳、健康呢？
其实，在这方面，很多业内人士已经做了大量的工作，比如，在座的蔡秘书长，已经在组织编写中国写字楼的评价体系，那么作为这方面的权威专家，有请蔡秘书长给我分享一下，这是一个什么样的体系？对绿色办公物业有什么推动作用？
蔡云：我上台之前看了所有的嘉宾，大部分是我们写字楼的评价标准的单位，是我们写字楼的起草人之一，等一会我先把大概的意义说了以后真正具体的情况。
我们是从2010年我们考虑到国家的对环境的要求的情况下，我们对我们国家写字楼进行反思，随着我们经济的发展，房地产的产品越来越细化，特别是商务写字楼占有很重要的位置，我们根据市场的要求，对比国内国外不同的对写字楼的评价，包括国内的代理商，服务机构，我们感觉到这个写字楼非常混乱的标准，作为行业协会势必在这样的情况下统一我们的标准，对我们行业有一个指导的作用，介于这样的情况我们在2011年的时候向国家建设部申报写字楼综合评价课题，在6月份我们顺利通过验收，在这样的期间有全国最顶级的开发企业，设计机构，对中国的写字楼项目进行评测，是否符合这个市场的需求，2012年我们验收以后建议把这个形成行业的标准，向建设部进行申报，这样的半年以来一直组织写字楼的标准规范化的编写工作，到目前为止，经过若干次的考察，调研，若干次修改意见，现在基本上进入到回升阶段，在这样的情况下，我们行业也呼唤的这样标准，从客户需求角度标准出现，这是我们的最终的目的！
张治东：谢谢蔡秘书长，蔡秘书长还要参加闭门会议，得先走一步。相信这个评价体系出来之后，将会进一步推动写字楼市场的健康发展。
其实，办公环境是否绿色环保，最终还是要落实在室内环境是否健康舒适上，下面有请室内环境方面的权威专家宋主任，给我们分享一下目前，我国室内环境，尤其是办公环境的健康状况如何？与其他国家相比，还有哪些差距？
宋广生：大家好，很高兴能参加我们这个交流。刚才蔡秘书长讲到绿色写字楼的标准，我们这个单位建立14年了，中国第一个提出室内空气质量的单位，现在是国家质监中心，关于写字楼或者商业建筑的室内空气质量的问题，讲起来中国和国际都是通用的，有一个病态建筑物综合症，也有叫写字楼的综合症，这个问题和中国的发展是相似的，在上个世纪70年代的时候国际能源大危机的时候，建了很多高密闭的房子，为解决能耗消耗的问题，在这样的情况下出现一些症状在这样的楼房里工作的人员出现了很多身体不适的症状，包括呼吸系统疾病，包括皮肤疾病，包括神经上面的疾病，因为这种建筑造成的一些建筑叫病态建筑综合症，这个已经过去了几十年，但是中国目前也会面临这样的情况，特别是这几年提倡绿色环保节能，很多楼房包括最早接触的这个行业的时候第一个接触的和室内环境有关的，在座很多人会记住，12年前中国最早的提出来盖好的房子有污染的，是哪栋楼，谁盖的房子？潘石屹建的现代城，当时号称我这个房子在中国是最顶尖的房子，在北京也是最顶尖的房子，上万块钱一平米，就是豪宅，很多人买了以后住进去里面很多的气味，化肥的气味，在不干净的卫生间的小便池的气味，最后查原因是不是工人在现场施工出现的问题，在混凝土里尿素，建筑污染，装修污染，和家具污染。建筑污染建房子本身就造成污染了，精装房也有这样的话题。
现在写字楼里污染我们也遇到好多，经常有人打电话让我们去做测试，北京，包括西单新建的写字楼都会出现这样的问题，我们做调查每年新装修房子不同程度有甲醛污染，我们国家建筑材料，家具污染的问题现在是最普遍的，老百姓最早接触空气净化器，不是为了解决PM2.5。现在说到PM2.5，逃离北京，解决污染的问题，PM2.5也是大家关注的问题，北京报了四天是重污染，过去大家感觉到夏天是最好的季节，室内环境污染，夏天污染是比较严重的，但是它是可防，可控的，夏天最好了条件可以开窗通风，冬天室外温度低化学污染物不容易释放，夏天高温暴晒条件下，现在会有这个问题，高温暴晒下，墙体尿素不断的挥发，在这样的情况下污染最严重的。前段时间禽流感大家很纠结，解决室内污染开窗通风。在大城市生活尽管不吸烟，你也有很好的生活习惯，到五六十岁以后你的肺部是黑的，一说这个吸烟的朋友很高兴我们继续吸吧，反正黑的。很小的孩子从小在北京呼吸这个空气对健康是有伤害的。好的写字楼员工在里工作会提高效率，美国人也统计过，世界卫生组织所有的写字楼里有30%的，装修的污染的问题，封闭的写字楼的PM2.5的问题，PM2.5不但是室外游，室内也有，室内空气当中PM2.5的来源，室内写字楼里办公用，包括各种打印机，复印机，现代化的办公用品，复印机工作的时候发生的臭氧PM2.5也是很高的。还有空调，北京从2008年奥运会开始清洗。应该引起重视，各位专家刚才也谈到，我们愿意作为技术支持单位来做。
张治东：谢谢宋主任，经过宋主任的解读中国的办公环境，还有绿色方面还有很大的提升空间，这个需要我们的开发企业打造出一流的产品，方兴在这个方面走在前面比如说凯晨世贸中心获得了美国LEED的认证，这个认证在标准在国际上都是非常高的，请牛总给我们分析一下，为什么得到这么高的认证度，会给我们带来什么样的切实的好处或者收益，谢谢！
牛倩：谢谢主持人，非常感谢各位来宾对商业地产的关注和对绿色建筑的支持，这么晚了留守在这里听取绿色建筑的讨论，非常感谢大家！我们都是做绿色事业的人，绿色的事业能凝聚更多的人加入到这个行业里！
我们方兴地产有不少的经验可以分享，提到凯晨，从2011年LEED金奖认证，LEED是美国绿色认证，在全亚洲凯晨以最高分获得这个认证，在凯晨绿色三星的认证，这是我国绿色体系中，最高等级的超大型写字楼的认证的项目，说到凯晨为什么获得这么好的成绩呢？大家都知道LEED分为，包括能源、大气，里面有个比较全的体系，因为时间的关系不在这里一一讲了有两个大的方向，第一个凯晨的设计和建造有很高的水平，是SOM进行设计的，当前世界最先进的理念，和最高的绿色技术，进行技术设计，比如凯晨双层呼吸幕墙超大建筑，采光的幕屏，包括地下空间的应用，屋顶绿化，中堂绿化的使用，具有较高的绿色的水准，刚才王总也讲了精彩的讲解，这段就不再讲了。
从2011年到2012年每年在运营过程中加强节能环保，特别是在2012年投入1796万元对空调机组技术绿色改造，616吨煤，每年可以节约400万的电费，这个项目也得到了西城区发改委非常大的支持，1796万元补贴了600多万元，整个改造的投入三年可以回收，改造之后每年还可以节约300多万的电费，同时这次改造除了节能效益，经济效益明显之外，凯晨大厦室内的品质，二氧化碳以及绿色环境品质的提升，对大厦的租户对健康，工作效益的提升，刚才主持人提到方兴地产在写字楼里绿色方面的想法，这个问题套用我们董事长在去年说法，方兴地产在2011年提出绿色战略的，金茂大厦在2000年进行合同能源管理，90年代末一直到现在每年对金茂大厦高能耗建筑的节能环保的提升改进，这么多年的经验告诉我们，虽然绿金这个概念近几年才流行的，做商业地产的开发商，或者持有者都会不自觉的考虑它的节能，对我们的议价，对我们的资产增值，都会非常大的影响，绿金这几年才提出来，这个绿色在很多年以前商业建筑里它是非常重要的，非常关注的一个环节！
张治东：谢谢牛总，除了方兴地产这些先行者外，还有一些后起之秀，比如保利地产，刚才听了王总这方面的介绍，望京项目在绿色、节能及智能化方面都非常的震撼，请王总跟我们分享一下，为什么要做这么大的投入，做这样的尝试？
王英男：两个方面做绿色建筑做的标准多高，我觉得最主要一个方面老板有需求，我需要活得更健康，通过这个我可以多活几年，人家有这个需求。第二个都是做生意的，我理解这个事从最原始的，朴素的，这些企业作为你的用户无论买你的楼还是租你的楼，人家来这个地方对他的生意有帮助，比便宜可能有更远的地方，要比贵也有更多的地方比这些贵，为什么会选择这样的一个地方，一个绿色的建筑，或者不是绿色的建筑，朴素的站在生意的角度，他觉得这个楼适合我，比如像商务型的公司，贸易型的公司，离机场更近，研发的公司环境更好，对我的员工有帮助，老板有需求，对他的生意有帮助，就会选择。从我们开发的企业来说我们做尝试，满足这些需求。
张治东：这些成果未来在哪些城市还会进一步尝试？
王英男：很早以前就开始做，没这么归纳过，好几年前新保利大厦，广东的保利广场，都不断的在进步，包括方兴地产，这些东西都是在不断的认识，不断的进步。慢慢的开始做，逐步的加系统，像广东的保利地产也是，以后我们还会继续做，说实在的住宅这个市场有调控，地价很高，我们央企确实有些限制，至少比较谨慎，去年保利地产商用物业加一块13%。
张治东：在绿色的建筑方面，卢总也是积极的推动者，有请卢总给我们介绍一下，绿色办公这方面除了美国LEED新认证之外还有哪些认证体系？
卢求：非常高兴今天参加这个会议，学了很多的东西，绿色建筑方面我们作为一个企业做这些研究和实践的工作，在国际范围里绿色建筑最早是欧洲，美国的LEED体系商业上最成功的，从世界范围来看影响力最大是LEED体系，中国绿色建筑标准也是非常重要的，特别是中国政府，国家层面的大力支持，以及各地方政府配套的支持政策，特别是和地方政府有合作的，中国绿色建筑的标准是不可或缺的项目。
另外值得关注在世界范围内LEED体系之后很多的国家不断的探索建立绿色的标准的，关注另外一个就是早期的LEED建筑标准，当时专家从专业的层面，政府的领导觉得LEED的体系特别的好，中国的绿色建筑往这个方向发展就可以了，主要的美国的LEED体系建立在美国的铂金基础之上。2008年德国推出绿色的标准，性能化为核心的指标体系，操作上有一定的难度，提高质量，或者是更高的品质的建筑是一个很好的建筑体系，无论从专业人士，还是值得关注和研究。
张治东：谢谢卢总的分享。因为时间关系这个论坛要告一段落了。其实，绿色办公还有很大的提升空间，这也是中国梦的一部分。相信，在大家的努力之下，办公环境会更加的绿色、更加的健康、更加的舒适。再次感谢各位的参与，谢谢！
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