“高端物流地产回报率高达8%,比住宅与办公楼4%-6%左右的回报率高很多。” Dtz戴德梁行工业及物流地产部主管苏智渊认为,工业地产用地在上海尚属抢手资源,全市平均租金达到1.27 元/平方米/天,市内虹桥/普陀/宝山区域租金则达1.4元/平方米/天以上。
“国内的Reits还没有开放,工业地产的投资开发更多面临资金和退出机制问题。”苏智渊说,当前工业地产市场无论地价还是租金都已进入上行通道,投资热点是研发中心、独栋化办公楼、物流仓库和厂房,尤其是高端物流仓库,但其发展空间严重受制于融资和资本市场。
戴德梁行华东区研究部数据表明,2013年二季度上海研发办公楼平均租金每月每平方米105.92元,环比增长 0.6%,达到历史最高水平;空置率下降至2012年三季度以来的最低点,为12.85%。厂房的平均租金为每月每平方米32.85元,环比增长 1.8%;空置率下降至3.94%,为2010年一季度以来的最低水平。
工业地产一手的供应不多,推动二手物业租赁和买卖市场的活跃。据统计,过去一年物流仓储平均租金上涨了6%。最近几年工业地产租金保持年均5%以上的增长率。由于土地供应短缺,二手土地的售价达一手土地的两倍。
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