土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。

“虽然养老地产刚刚起步，但它是与房地产相结合的一种新型产业，具有一定的特殊性。”北京太阳城董事局主席朱凤泊认为，目前养老地产在实施过程中遇到了很多问题。政府相关指导政策不明，开发养老地产的房企仍处于“摸着石头过河”的阶段。

养老产业的转基因模式

“发展养老产业既是市场机遇，更是社会责任。养老产业并不仅仅等于养老地产，这是一个产业的运营模式。养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。必须把养老服务和地产两者结合来做。”景基在接受记者采访时指出，“目前，中国的养老产业除了北京的太阳城经过13年的努力与摸索刚刚开始盈利，还没有一个成功的商业模式可借鉴，亟须一个‘转基因’模式,只保留养老传统中的优秀基因。”

景基也同时向记者介绍了美国养老地产金融生态模式。在美国，养老地产不是一类房屋，也不是一种收费模式，它是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建，其中，REITS作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非盈利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老。

景基表示，“但无论是哪种投资商，在持有物业期间都以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理。在净出租方式下，投资商获得稳定租金回报，由运营商支付所有运营费、维修费、保险费、税费等，运营商获取剩余收益的同时承担经营风险；而委托经营方式下，运营商收取固定比例的管理费，投资商获取剩余收益并承担大部分经营风险；有时，投资商也会与运营商共同发起地产基金来收购并持有养老地产，运营商在基金内占有少数份额并负责运营管理，而投资商则按出资比例承担大部分经营风险。