最近，一些体制内学者赶在城镇化规划方案出台之前密集调研、上书，核心内容是房地产如何融入新型城镇化，房地产如何当好新一轮城镇化规划的“配角”。
“城镇化”和“房地产化”如何合理区隔，正是这一轮城镇化规划编制的一大难点所在。对此，国家行政学院决策咨询部研究员王小广有一个形象的比喻：城镇化是“把10套房分给10个人”，“房地产化”是“把10套房分给1个人”。城镇化注重公共资源的均等化，强调房子的社会、民生属性；房地产化则以投机、暴利为诉求，片面追求房子的经济属性。
避免“房地产化”，并不是说要从根本上否定房地产。房地产就相当于城镇化的“硬件”。它并非仅仅是在建住宅、盖商厦，同时也是在建设城市。中国的城镇化进程不仅表现在城镇人口及其所占比重的增加上，而且还表现为城市固定资产的大规模形成和基础设施的大规模建设上。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮有一个论断：当前我国的房地产发展实际上是在为过去的城市建设失误“补课”。计划经济时代，“先生产后生活、先治坡后治窝”的城市发展理念，渐渐导致城市化滞后于工业化。
陈淮认为，近年来在房地产问题上形成的诸如拆迁、征地、房价以及“泡沫”、“暴利”等争议，很大程度上是在“补课”过程中、伴随城市化的“加速运动”叠加出现的。而要解决这一系列矛盾，别无他途，唯有“坚持推进城镇化”。
未来10到20年，中国城镇化率仍将快速增长。数亿农民的涌入，意味着城市仍旧难以避免“大拆大建”。尽管中国每两年半的住房建设总量就相当于新建一个纽约或者伦敦，但未来相当一段时间内，许多城市仍将会处于住房供应短缺的状态。
但“大拆大建”也绝不应再重蹈泡沫泛滥、投机盛行、以土地财政为核心价值取向的“房地产化”覆辙。房地产在未来的城镇化进程中，必须要走出一条纠偏、去伪的新路。
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