2013年上半年成交同比涨76.8%，调控后成交量

2013年上半年（01.01-06.26），北京市二手住宅成交量为93184套，较2012年同期上涨76.8%，达到了2012年全年成交的64.9%。

图：2009至今半年度北京市二手住宅成交量及同比变化走势图

注：2013年上半年数据截止2013年6月26日

图：2013年上半年各月北京市二手住宅成交量及同比变化走势图

注：数据截止2013年6月26日

链家地产市场研究部张旭认为，2013年上半年的交易量与2012年下半年基本接近，虽然远未达到2009及2010年的成交水平，但是远远好于2011年的市场。

单月来看，2013年上半年的市场可分成三个阶段：

1-2月需求持续释放期。市场延续了2012年开始的回暖势头，业主的惜售和购房者的恐慌性购房交织在一起，不仅成交量持续走高，集中释放，也推动了价格节节攀升。

3月需求透支时期。为了赶搭政策末班车，躲避高额个税，供需双方交易热情空间高涨，新增房客源量以及成交都出现暴涨。

4-6月需求观望期。随着新政落地，市场重回观望，再加上一季度的成交透支，二手房交易转向低迷，价格涨势也有所放缓。虽然二季度以来成交量由低谷持续走高，但依然处在政策冲击下的缓慢恢复期中。从需求结构来看，近郊成交占比明显上升，城区占比减小。表明市场改善性需求受到一定抑制，刚需成交占比上升。

表: 2013年1-5月各区域成交占比情况

来源：链家地产市场研究部

2013年上半年成交均价同比涨24.7%，调控后价格涨势明显改观

2013年上半年二手房住宅成交均价为27089元/平方米，环比上涨12.3%，同比上涨24.7%，由于2012年上半年处在价格下跌后的低谷期，导致同比增幅比较明显。

单月来看，成交均价在4月环比下滑后，连续两月出现小幅上涨。6月二手住宅成交均价为27759元/平米，环比上涨1.66%。

一季度受2012年末市场火热以及3月政策窗口期的影响，成交价格屡创新高。3月末政策落地后，买卖双方预期发生转向，高税房业主出现降价现象，价格有所回调。但是随着业主的观望增加，免税房源的抬价等因素的影响，成交均价在5月和6月小幅上涨，整体上较为稳定，处于调控后合理的变动范围。

新增房客源同比下滑，供需矛盾难解

新增客源量环比下降7.3%，但是同比增长4.6%，新增房源量环比上涨4.7%，但是同比下降33.5%。

虽然2月的国五条出台改变了业主惜售，购房者恐慌入市，供需矛盾激化的市场状态，但是随着3月末国五条在北京落地，买卖双方都出现明显观望。新增挂牌房源量的下跌要远远高于新增客源量，导致目前的供需矛盾依然比较尖锐，价格上涨压力依然不小。原因之一是换房需求受到抑制，影响房源释放。

同时，从成交案例的议价空间以及在售房源的挂牌价调整等指标综合来看，业主的预期也在3月遭受重创后慢慢恢复，业主让利空间变小，调高挂牌价的案例增加。

市场小结：

从国五条的影响来看，信贷方面，二套首付上调，贷款资格审核从严。税收方面，从严征收个税。从目前的交易来看，约有两成左右的交易是按照个人所得20%的比例缴纳个税。

一方面，在信贷和税收政策的综合影响下，成交量大幅萎缩，改善性需求受抑制最为明显，但房源供应量也出现更为明显的萎缩，减弱调控效果。另一方面，信贷及税费的变动，短期内影响市场预期，议价空间出现小幅扩大。但由于整体市场潜在需求规模不变、且只有部分房源才会受到税收政策的影响。因此价格未有明显回落，部分房源仍有小幅上涨。

二季度市场处于恢复期，三季度或成关键期

政策出台后三个月中，成交量持续上涨。目前市场未达万套，处于不温不火的状态。据当前房客源走势可以判断，三季度二手房成交量可能不会持续攀升。但从市场预期、供需关系、议价情况来看，市场博弈的结果会逐渐明朗。若三季度业主改变观望态度，逐渐入市，则可能会带动市场逐步回暖。

另外，近期商业银行由于贷款额度不够以及市场流动性短缺的原因，纷纷上调首套房到利率，减缓放贷速度，若此状况持续，也可能会影响市场购买力，出现市场下行趋势。