2013年上半年成交同比涨76.8%,调控后成交量
2013年上半年(01.01-06.26),北京市二手住宅成交量为93184套,较2012年同期上涨76.8%,达到了2012年全年成交的64.9%。
图:2009至今半年度北京市二手住宅成交量及同比变化走势图
注:2013年上半年数据截止2013年6月26日
图:2013年上半年各月北京市二手住宅成交量及同比变化走势图
注:数据截止2013年6月26日
链家地产市场研究部张旭认为,2013年上半年的交易量与2012年下半年基本接近,虽然远未达到2009及2010年的成交水平,但是远远好于2011年的市场。
单月来看,2013年上半年的市场可分成三个阶段:
1-2月需求持续释放期。市场延续了2012年开始的回暖势头,业主的惜售和购房者的恐慌性购房交织在一起,不仅成交量持续走高,集中释放,也推动了价格节节攀升。
3月需求透支时期。为了赶搭政策末班车,躲避高额个税,供需双方交易热情空间高涨,新增房客源量以及成交都出现暴涨。
4-6月需求观望期。随着新政落地,市场重回观望,再加上一季度的成交透支,二手房交易转向低迷,价格涨势也有所放缓。虽然二季度以来成交量由低谷持续走高,但依然处在政策冲击下的缓慢恢复期中。从需求结构来看,近郊成交占比明显上升,城区占比减小。表明市场改善性需求受到一定抑制,刚需成交占比上升。
表: 2013年1-5月各区域成交占比情况
来源:链家地产市场研究部 |
2013年上半年成交均价同比涨24.7%,调控后价格涨势明显改观
2013年上半年二手房住宅成交均价为27089元/平方米,环比上涨12.3%,同比上涨24.7%,由于2012年上半年处在价格下跌后的低谷期,导致同比增幅比较明显。
单月来看,成交均价在4月环比下滑后,连续两月出现小幅上涨。6月二手住宅成交均价为27759元/平米,环比上涨1.66%。
一季度受2012年末市场火热以及3月政策窗口期的影响,成交价格屡创新高。3月末政策落地后,买卖双方预期发生转向,高税房业主出现降价现象,价格有所回调。但是随着业主的观望增加,免税房源的抬价等因素的影响,成交均价在5月和6月小幅上涨,整体上较为稳定,处于调控后合理的变动范围。
新增房客源同比下滑,供需矛盾难解
新增客源量环比下降7.3%,但是同比增长4.6%,新增房源量环比上涨4.7%,但是同比下降33.5%。
虽然2月的国五条出台改变了业主惜售,购房者恐慌入市,供需矛盾激化的市场状态,但是随着3月末国五条在北京落地,买卖双方都出现明显观望。新增挂牌房源量的下跌要远远高于新增客源量,导致目前的供需矛盾依然比较尖锐,价格上涨压力依然不小。原因之一是换房需求受到抑制,影响房源释放。
同时,从成交案例的议价空间以及在售房源的挂牌价调整等指标综合来看,业主的预期也在3月遭受重创后慢慢恢复,业主让利空间变小,调高挂牌价的案例增加。
市场小结:
从国五条的影响来看,信贷方面,二套首付上调,贷款资格审核从严。税收方面,从严征收个税。从目前的交易来看,约有两成左右的交易是按照个人所得20%的比例缴纳个税。
一方面,在信贷和税收政策的综合影响下,成交量大幅萎缩,改善性需求受抑制最为明显,但房源供应量也出现更为明显的萎缩,减弱调控效果。另一方面,信贷及税费的变动,短期内影响市场预期,议价空间出现小幅扩大。但由于整体市场潜在需求规模不变、且只有部分房源才会受到税收政策的影响。因此价格未有明显回落,部分房源仍有小幅上涨。
二季度市场处于恢复期,三季度或成关键期
政策出台后三个月中,成交量持续上涨。目前市场未达万套,处于不温不火的状态。据当前房客源走势可以判断,三季度二手房成交量可能不会持续攀升。但从市场预期、供需关系、议价情况来看,市场博弈的结果会逐渐明朗。若三季度业主改变观望态度,逐渐入市,则可能会带动市场逐步回暖。
另外,近期商业银行由于贷款额度不够以及市场流动性短缺的原因,纷纷上调首套房到利率,减缓放贷速度,若此状况持续,也可能会影响市场购买力,出现市场下行趋势。
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