告别低成本境外融资
银行“钱荒”的话题,最初在6月20日从社交媒体开始蔓延,并迅速占据了此后数日各大财经媒体的头条。
事实上,德银的分析师在稍早前就已经注意到这一现象,并着手研究这一新情况对房地产行业可能产生的影响。
在6月17日一份题为《高负债民营开发商融资环境变艰难》的报告中,德银的分析师试图从海外融资环境和内地融资环境两个维度出发,找出最有可能暴露在流动性风险之下的房地产企业。
就海外融资环境而言,2012年四季度以来,美元债券市场充裕的流动性以及美国国债收益率下跌,使得香港上市的内地房企可以以较低的利率发债融资,但随着美国国债利率回升,形势开始扭转。
这意味着,作为低成本海外融资最大的受益者,香港上市的内地房企即将告别发行美元债的最佳窗口期。
根据中国指数研究院的统计,仅今年1月至5月初,这些房地产公司在海外发债融资金额就达到759亿元,超出去年全年规模25%。
不仅融资规模空前,其中一些债券的期限以及票面利率也创下新的纪录。
其间,中海地产发行了一款金额为3亿美元、票面利率为5.35%但期限长达30年的美元债。万科也于今年3月完成一款金额为8亿美元的5年期定息美元债券,年票息率仅为2.625%。
“美元债券市场充裕的流动性,给海外上市的中国开发商带来了福音。”一位香港债券分析师说。
由售转租的SOHO中国在发行由4亿美元10年期和6亿美元5年期组合而成、总计10亿美元规模的美元债券时,超额认购达到7倍以上。由于高净值投资者以及基金经理的“抢购”,SOHO中国还顺势将10年期债券的票面利率从7.5%降至7.125%,同时将5年期债券的票面利率从6.25%降至5.75%。
在获得海外相对低成本的资金后,这些开发商要么将募来的钱用于偿还此前欠下的较高利息的债务,以改善财务结构,要么忙于将钱运回内地,开始四处举牌,扩大土地的储备。然而,激进拿地的策略,遇到资金面趋紧的情况,也就意味风险的累积。
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