【地产中国网·独家报道】尽管部分城市商业地产供过于求，泡沫严重的论调不绝于耳，但不少企业依然不惜重金大张旗鼓的在该领域跑马圈地。

6月26日，阳光股份（000608.SZ）发出一纸公告，高调宣布拟将其第一大股东持有的部分商业地产权益收至麾下，涉及增持北京朝阳路、天津天环、西安北郊等12个商业地产项目股权。显然，通过此次整合，阳光股份意在将旗下的商业地产做大做强。

觊觎掘金商业地产者，并不止阳光股份。今年以来，无论是知名的房企大鳄，还是名不见经传的中小开发商均一哄而上，纷纷抢滩商业这块大蛋糕，并掀起了新一轮商业地争夺战。

烈火与坚冰并存。在房企如火如荼进驻商业地产的同时，部分城市的商业地产却出现了过剩现象。“不仅出现了过剩现象，而且有些个别的区域的商业之间已经开始了‘肉搏’。”宝龙地产副总裁潘韬告诉地产中国网：“这样发展下去，的确风险非常大，后果不堪设想。”

商业地产狂飙突进

在住宅市场空前受限之下，不少房企将商业地产视为“蓝海”，并砸巨资攻城略地，高歌猛进。

业内分析人士指出，阳光股份此次祭出整合之招，动作之大、涉及项目之多均是其有史以来前所未有的，此举是为了在商业地产领域大干一番，但并非一帆风顺。

其实，在阳光股份之前，众多房企已高调宣布未来在商业地产领域的宏大“蓝图”。

6月5日，战略重点向来摇摆不定的奥园地产（3883.HK）在其大本营广州高调宣布，未来将大手笔投资商业地产，并将这一业务的销售比例逐渐提升至集团业务总销售比的40%。“这是我们未来商业地产发展的战略，并将逐步推出我们特色的商业品牌概念。”奥园地产执行总裁杨忠透露：“我们的商业地产将结合体验式商业业态、体验式商业服务以及养生商业等新商业特色。”

据奥园地产年报显示，2012年，在全年约52.5亿元的销售额中，其中商业地产已占到37.2%；而2011年这一比例则为36.1%。显然，将商业地产销售提升至40%，对奥园地产来说，并不难。“难的是如何养持有部分的商业。”一位广州开发商告诉地产中国网：“还有招商、运营等一系列问题，对他们来说都是一种考验。”

以家居大卖场发家的红星美凯龙，胃口更是不小。4月26日，红星美凯龙集团董事长车建新率领其他高管齐聚北京，并在人民大会堂高调宣布红星地产将砸巨资进军商业地产，未来8年，将投资千亿元在一二线城市复制“爱琴海”百货，力争在2020年在全国建成100个购物中心。

对此，亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波告诉地产中国网：“红星美凯龙面对的更大的问题不是前期投资的问题，而是后期的退出问题。因为仅靠租金回报将是非常漫长的，它未来最大的压力是退出以及资产变现。”

除此之外，永泰地产、泰禾集团等中小企业纷纷宣布，将掘金商业地产。“不少地产商都在转型，希望加大商业地产的投资，这是因为他们看到了新型城镇化带来的机遇。”朱凌波告诉地产中国网：“但商业地产的回报有一定的滞后性，这需要大量的资金和长时间的培育。但我们现在看到的时候，很多开发商因为调控而转战商业地产，尤其是一些小的房企，他们目前的商业地产模式仍然以销售为主，这离商业地产运营商的概念还有很大的距离。”

永泰地产总裁戴迪则发出了“不转型，一定死”的感叹。而潘韬则预测，未来更多的房企依然大规模进军商业地产，“这是一个不可阻挡的趋势。”

“肉搏”时代来临

统计数据显示，2011年至2015年，全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。仅苏州一地，正在规划、建设和已经完工的综合体就达25个。杭州号称要打造大大小小的城市综合体上百个。上海在2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。成都，在建和立项的城市综合体达到88个，仅天府新城新建的城市综合体就高达50多个。而沈阳中央商务区2015年将有58个城市综合体竣工。有的县级市也有10多个综合体。如今的中国，几乎已经到了无综合体不成欢的地步。

然而在各路资本趋之若鹜的涌入商业地产的同时，部分城市的商业地产已出现了严重的过剩现象。潘韬告诉地产中国网：“成都、沈阳还有天津等地的过剩现象较为突出。”

而在朱凌波看来，目前仍然是商业地产发展的黄金期，但由于部分城市的商业地产集中放量，出现了阶段性过剩。“实际上，能做商业地产的地块是有限的，但我们看到，一些地方政府把这样的地块集中卖了，就导致了提前过剩的现象，但未来会慢慢消化掉的。”

但问题是，目前一些城市的局部区域，商业地产的竞争已进入了白热化的程度。

以青岛的李沧为例。此前，有报道称该区域占地约200亩，总建筑面积为约35万平方米，总投资额约18亿元的李沧宝龙城市广场，“开业一年多人气越来越差，数十家业户纷纷撤离，经营陷入困局，不仅离开业之初的雄心壮志越来越远……”

对此，潘韬向中国网表示，实施情况并非如此。据他介绍，李沧宝龙广场刚刚开业时，生意较好，但随着周边的万达广场及另一个综合体的开业，宝龙广场受到了很大的影响。“在这种情况下，我们做了一些不同程度的调整，可以说，这个地方的商业地产竞争已经到了‘肉搏’的程度了。”

潘韬告诉地产中国网：“李沧的人均商业面积已经达到了2.7平米，欧洲公认的人均商业面积为1-1.2 平米，香港是购物的天堂人均商业面积才是2.5 平米，上海是中国最大的大都市人均商业面积为2.7 平米左右。按此水平，城阳已经遥遥领先于世界，李沧已经是世界领先的商圈，竞争已经很激烈了。”

因此，在朱凌波看来，目前商业地产的风险也不可小觑，尤其是在养商阶段，由于竞争的不断加大，投入的成本也在不断上升。

一位业内资深人士指出，目前，地方政府给一些商业地产大鳄优惠比较多，比如土地价格低、压低税费等等，吸引他们建造综合体，但这对其周边传统商业造成了巨大的伤害，比如降低了就业率、抢走了生意等等，而建起来五星级酒店、庞大的商业体及写字楼，远远超出了当地的购买力，这对城市本身是一种伤害。“商业地产，需要冷静前行，不然会造成大量的资源浪费。”

为了引导商业地产理性投资与科学运营，同时把握新型城镇化机遇，地产中国网与中房协商业地产专业委员会联合主办的 中国商业地产新趋势论坛（专题） 即将于2013年7月4日在京举行。届时，来自两岸三地的行业专家、企业家、政府代表将进行一场精彩的头脑风暴，共同探讨商业地产的新趋势、新挑战。