改善类产品抬头

在刚需产品持续当道的同时，中高端需求逐渐抬头，带动楼市成交均价出现了结构性变化。

据亚豪机构统计数据显示，截至6月24日，6月份北京普通商品住宅成交中，3万元以上产品成交量在总体市场中占比达到22%，接近四分之一，比今年前五月15%的成交占比提高了7个百分点。高姗认为，进入二季度，在中高端项目景观环境进入最佳观赏期的同时，房企对于限价令的把握与应对措施也更为成熟，因此中高端项目入市量也随之增多。而楼市预期向好，中高端产品价格相对稳定，都导致改善需求开始逐渐抬头，带动中高端产品成交比例出现了结构性增长。

在改善类产品的拉动下，北京成交均价呈现结构性上涨。据亚豪机构统计数据显示，上周（6月17日-6月23日）北京商品住宅成交均价突破2.5万元大关，达到25091元/平米，实现今年以来连续25周，周度成交均价的最高峰值。

成交量回升速度明显

在供应释放的基础上，成交量回升的速度明显提升。根据链家地产市场研究部统计，与5月同期相比，6月份成交量增加了三成以上。尽管政策落地以后成交量出现明显下滑，但截至目前，2013年前6月纯商品住宅成交总量达41645套，同比上涨了约40%。成交均价为22556元/平方米，同比上涨了11.9%。

尽管在3月底出台了新一轮调整政策，但价格仍然出现了明显的回升趋势。排除成交结构的影响，供需矛盾的加深是价格出现上升的主要原因。截至目前，今年新建商品住宅期房的供销比为1.56，而去年同期只有1.03。同时，6月23日，库存量为65415套，自去年同期以来，库存量减少了22.4%。

链家地产市场研究部张旭认为，尽管今年新建商品住宅市场采取了针对供需两端抑制价格上涨的行政措施，但是，目前较为突出的供需矛盾依然是支撑价格上涨的主要市场因素。随着传统销售旺季来临，开发商主观降价意愿更低，与限价政策的博弈也会更为明显，这在一定程度上影响正常的供应和需求释放的节奏，短期内难以出现促使价格下调的市场因素。