租赁市场应加大调控保障低端需求

根据2010年人口普查数据，北京城镇家庭中租房居住家庭约为210万户，较2000年增长69.6%。租房家庭占整个家庭户数比例为36.6%，在一线城市中位居前列。同时由于土地供应量的限制和人口规模的持续增长，北京市人均住宅面积（住房建筑面积/常住人口）在2008-2012年三年间持续下滑。

从国际发达国家的市场情况看，租房居住将是未来国际化都市的主要居住形式。2010年纽约家庭中租房家庭占比为69%，2008年东京家庭中租赁家庭占比为50.2%。随着人口规模的持续增长，北京租赁市场的规模和压力将会更大。

目前北京租赁市场主要存在的问题是，供需矛盾突出，房源释放不充分，租房质量也较低。以目前租赁市场1：2的供需关系看，以及大量不得已合租的人群。尤其是很多刚毕业的大学生，收入较低，租房也缺乏经验。在买卖市场同样的供需不平衡、高房价的背景下，单纯依靠市场力量解决困难重重。

从发达国家租赁市场的经验看，成熟的市场大多都是依靠了政府的大量监管：

第一，加大租赁保障性住房建设。国际化大城市是高附加值服务业以及高收入人群集中区域，也将推动租金水平超过平均收入，所以政府必须出面保障低收入群体居住需求。在存量房源中，东京保障性租赁房源占比约为12%，纽约约为14%，远高于目前北京以及我国其他各城市水平。

第二，政府对租金上涨直接干预。以纽约为例，政府的主要措施是通过立法、出台法律法规的方式限制一些特定房源的租金变动。2011年处在政府直接干预下的租赁稳定房源（政府限制租金涨幅）和租金控制房源（政府设定租金上限）约102万套，占存量房源的29%，租赁市场房源的52%。租赁稳定房源的租金约为市场租金的68%，租金控制房源租金约为市场租金的57%。

租赁保障房建设以及政府对租赁市场的直接干预不仅保障了中低收入群体的居住需求，也对整体居住市场的预期产生明显稳定作用。目前北京租赁市场调控之所以比较难，一方面是租赁市场自行成交多，很难摸清市场，若出台政策也很难得到广泛执行。另一方面，政府对于租赁市场监管以及公租房的建设都较晚，导致积压问题较多。从现阶段看，政府直接控制商品房的租金可能很难实施，但是较为见效的措施。关键仍要建设和完善公租房制度，满足中低收入群体的住房需求。