刘晓忠:与泡沫无法共舞

来源:地产中国网 2013-06-27 09:25:00

中国楼市风险溢价确实在上升,不断垒高的房价收入比、收入偿付比……当然,如同煤电领域,房市是一个缺乏交易自由度的市场,土地市场被地方政府独占性垄断,楼市在限购等高交易成本下人为调剂供需等,使楼市很难借市场逻辑来识辨,即人们可清晰触摸泡沫和坐看泡沫膨胀,但要确切预言其何时消肿并不容易。

今年楼市亢奋反映其是典型的资金市。当前经济增速回落,实体经济真实信贷需求萎靡,而社会总融资总额居高不下,大量资金集中在金融地产领域“空转”,并为5月份全国70个大中城市房价同比快速上涨储备了粮草,助推了5、6月份多地次第出现“新地王”。

其亢奋实质凸显的是传统经济增长模式的张力,与去杠杆、防风险之间的张力。国家审计署新近数据显示,18个省会和直辖市,有17个承诺以土地出让收入来偿债比例超过95%,而2012年6000亿元的土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。这不难理解,地方以土地出让金为抵押或偿债来源,旨在借此加杠杆撬动经济,而在可资动用的土地资源捉襟见肘背景下,倚重央企和地方国企制造新地王在情理之中,同时新地王会推高周边现售楼价,为开发商带来水涨船高的收益。房价与地价的相互帮扶,导致楼市成为吸附市场流动性的蓄水池,加剧经济增长去实体化和加速泡沫化,并制造新的失衡和矛盾,阻碍经济转型升级。

而当前国内外融资渠道的收窄正使楼市越发接近悬崖之边。其一,“激活货币信贷存量,支持实体经济”的新宏调基调,无疑将在地产领域产生“控增量、降存量”效应,楼市面临高库存和流动性紧俏压力,从而无需出台新调控就让炽热的楼市自发降温。事实上,今年一季度上市房企合计存货1.56万亿元,同比上涨22.83%,预示房企已面临去库存化煎熬。

其二,美联储逐步退出QE的市场预期将增加地方政府与房企境外融资的难度,抬高其境外融资成本。国内的地产泡沫早已为国际市场熟知,并正抬高境外投资者的避险偏好,这意味着今后即便部分地方政府和房企能融到资金,不断趋高的融资成本也将令其知易行难。

其三,目前国内资金外流趋势日益凸显,放松资本项目管制或在酝酿,旨在合理引导资金从正规渠道有序流出,以强化国际收支的监测。而随今后内资外流成本下降,国内投资者可基于资产的风险特征而配置资源,国内金融压抑有所舒缓,房地产等将不再是居民配置资源的最优选择,房产的保值增值将变得相当脆弱。

由此可见,国内楼市盛宴或将接近尾声,继续延续地价/房价互撬的游戏,将进一步把房市推向悬崖之边,房市需主动迎接去杠杆周期,目前最应克服的问题是明知已到悬崖之边,却反而在悬崖边上继续盖房子,并以“戈壁景观房”的概念继续贩售与泡沫共舞理念。当然,楼市去杠杆虽会对经济产生一定冲击,但这既是必须承受之重,又不能高估和夸大其对经济的冲击,只要加快打破垄断推进关键领域的市场化改革,填补垄断行业一直面临的供给缺口和提升服务效率,将可抵消部分地产泡沫理性回归的冲击。

(来源:21世纪经济报道)

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刘晓忠:与泡沫无法共舞
来源:地产中国网2013-06-27 09:25:00
当前不断发酵但并不缺钱的流动性“不足”,正考验着吸金重地的房市。地产板块最近要么全天大跌,要么反弹弱不禁风。
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