中国楼市风险溢价确实在上升，不断垒高的房价收入比、收入偿付比……当然，如同煤电领域，房市是一个缺乏交易自由度的市场，土地市场被地方政府独占性垄断，楼市在限购等高交易成本下人为调剂供需等，使楼市很难借市场逻辑来识辨，即人们可清晰触摸泡沫和坐看泡沫膨胀，但要确切预言其何时消肿并不容易。

今年楼市亢奋反映其是典型的资金市。当前经济增速回落，实体经济真实信贷需求萎靡，而社会总融资总额居高不下，大量资金集中在金融地产领域“空转”，并为5月份全国70个大中城市房价同比快速上涨储备了粮草，助推了5、6月份多地次第出现“新地王”。

其亢奋实质凸显的是传统经济增长模式的张力，与去杠杆、防风险之间的张力。国家审计署新近数据显示，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债比例超过95%，而2012年6000亿元的土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。这不难理解，地方以土地出让金为抵押或偿债来源，旨在借此加杠杆撬动经济，而在可资动用的土地资源捉襟见肘背景下，倚重央企和地方国企制造新地王在情理之中，同时新地王会推高周边现售楼价，为开发商带来水涨船高的收益。房价与地价的相互帮扶，导致楼市成为吸附市场流动性的蓄水池，加剧经济增长去实体化和加速泡沫化，并制造新的失衡和矛盾，阻碍经济转型升级。

而当前国内外融资渠道的收窄正使楼市越发接近悬崖之边。其一，“激活货币信贷存量，支持实体经济”的新宏调基调，无疑将在地产领域产生“控增量、降存量”效应，楼市面临高库存和流动性紧俏压力，从而无需出台新调控就让炽热的楼市自发降温。事实上，今年一季度上市房企合计存货1.56万亿元，同比上涨22.83%，预示房企已面临去库存化煎熬。

其二，美联储逐步退出QE的市场预期将增加地方政府与房企境外融资的难度，抬高其境外融资成本。国内的地产泡沫早已为国际市场熟知，并正抬高境外投资者的避险偏好，这意味着今后即便部分地方政府和房企能融到资金，不断趋高的融资成本也将令其知易行难。

其三，目前国内资金外流趋势日益凸显，放松资本项目管制或在酝酿，旨在合理引导资金从正规渠道有序流出，以强化国际收支的监测。而随今后内资外流成本下降，国内投资者可基于资产的风险特征而配置资源，国内金融压抑有所舒缓，房地产等将不再是居民配置资源的最优选择，房产的保值增值将变得相当脆弱。

由此可见，国内楼市盛宴或将接近尾声，继续延续地价/房价互撬的游戏，将进一步把房市推向悬崖之边，房市需主动迎接去杠杆周期，目前最应克服的问题是明知已到悬崖之边，却反而在悬崖边上继续盖房子，并以“戈壁景观房”的概念继续贩售与泡沫共舞理念。当然，楼市去杠杆虽会对经济产生一定冲击，但这既是必须承受之重，又不能高估和夸大其对经济的冲击，只要加快打破垄断推进关键领域的市场化改革，填补垄断行业一直面临的供给缺口和提升服务效率，将可抵消部分地产泡沫理性回归的冲击。

（来源：21世纪经济报道）