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运营盈利模式不明朗商业地产泡沫持续膨胀

来源：地产中国网 2013-06-27 08:51:00 作者：王营

与开发商在商业地产领域跑马圈地不同的是，国内商业地产到目前为止，并未寻找到真正有效的运作模式。某著名品牌开发商商业地产负责人告诉记者，他所负责的购物中心每年的目标是收支平衡，所谓收支平衡是指，利润与各种物业管理费持平，而不计前期的投资额。

典型表现就是所谓城市综合体热，部分城市不顾当地实际，一味强调建设住宅、五星级酒店、高级写字楼和大型购物中心，一个也不能少，而一些三四线城市在可见的将来根本就无法消化那些过于高端的商业。与此不同，“我们要用经营商业物业的思维来开发高端综合项目”，这是阳光新业总裁万林义说的。阳光新业更看重由商业物业持续良好运营所带来的物业长期稳定的增值，其开发的高端商业体，根据当地经济发展水平和消费能力，进行不同的产品组合和业态搭配，投入相对较少，债务低，可将市场风险降至最低。

值得注意的是，北京高端写字楼租金环比出现下滑。据北京中原市场研究部监测的数据显示，2013年5月北京甲级写字楼租金为432.80元/平方米·月（不含物业费），环比下降0.33%，同比涨6.17%；准甲级写字楼租金为253.98元/平方米·月，环比降0.34%，同比涨9.78%。

北京中原市场研究部认为，受实体经济运行、货币政策紧缩和金融脱媒深化等因素影响，经济形势面临严峻压力，实体经济资金流入进一步收紧，这也抑制了写字楼租赁量价的上涨空间。预计核心商圈写字楼租赁成交量继续收缩，租金稳定。

有业内人士认为，开发商转型商业地产是个伪命题。因为转型之后，相比住宅，商业地产的运营盈利模式并没有发生根本改变，加上开发商蜂拥而上投资商业地产，未来商业地产爆发风险的几率正在逐渐加大。

（来源：21世纪经济报道）

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