燕郊商业地产“泡沫”或将出现

在建商业面积达200万平方米已超发达国家人均商业面积警戒线从奇缺到过剩

“规模这么大的超市，怎么说倒闭，就倒闭了呢？”近日，住在燕郊的小张发现自家门口的“万客联”超市关门停业了，这让他很是诧异。

据小张介绍，这家名为“万客联”的超市，前身是上海“华联超市”燕郊店。

作为全国性的大型连锁超市，2008年，上海“华联超市”进驻燕郊，曾在当地引起过不小的轰动。很多居民专程来此，不为购物，只为一睹大店的“芳容”。谁知好景不长，开张后没过多久，“华联超市”燕郊店竟倒闭了。

今年1月，沃尔玛、物美、乐天玛特等大型超市相继入驻燕郊。这些超市无论从规模上还是价格上，都对上海“华联超市”燕郊店造成了不小的压力。这似乎为上海“华联超市”燕郊店的倒闭提出了一种合理的解释，更折射出当前燕郊商业市场商家逐渐增多，竞争逐渐加剧的现状。

据记者统计，燕郊常住人口约为40万人，在建商业项目总面积高达200万平方米。而燕郊人均商业面积已超过了5平方米。发达国家人均商业面积的警戒线为1.2平方米，超过这一数字表示当地商业地产发展过剩。

燕郊人均商业指数已超发达国家人均商业指数3倍，这说明，燕郊商业地产正走在一条从奇缺到过剩的危险之路上。

狂热的开发商：多个大型商业项目齐头并进

不仅是购房者对商业项目情有独钟，开发商对燕郊商业地产前景也十分乐观。

或许因为在此前的地产投资中尝到了甜头，经历了一轮住宅开发热潮之后，无数开发商又以空前高涨的热情在燕郊大兴土木。

到过燕郊的人都会发现，就在燕郊的门户燕郊酒厂不远处，一座新建的大型商业项目正在拔地而起。

这座名叫“成功大广场”的商业项目，商业用地总面积近90万平方米。此外，天洋城4代、雷捷时代广场和鑫乐汇购物广场商业面积均超过20万平方米，而这些仅是燕郊在售商业项目的一个缩影。

如果不算上燕郊已经建成的商业项目，仅是还未建成的商业项目，面积就已超过了200万平方米。对于人口不多的燕郊而言，这个数字意味着燕郊的商业地产压力很大。

多项数据表明：燕郊商业地产面临风险

种种迹象表明，燕郊在建的商业地产面临着资源过剩的风险。对此，北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明表示，通常而言，一个住宅项目配建的商业面积不宜超过总面积的5%。

例如，一个100万平方米的住宅项目，其商业面积不宜超过5万平方米，否则就有过剩的危险。一个配建商街的商业综合体项目，开发商自持的面积和用于零售的面积的比例不能低于31。

例如，开发商自持的面积是10万平方米，那么用于零售的面积就不能超过3万平方米。如果开发商用于自持的面积太少，那么该商业项目就不利于形成合力，很难做起来。

如果用5%和31这两个比例来看燕郊的商业地产项目，燕郊地产配建的商业比例明显过高。

根据燕郊高新区最新的政府规划，到2015年，燕郊高新区总人口将达100万人，地区生产总值将达1000亿元以上，财政收入达120亿元以上。

即便按照未来的100万人口来看，燕郊目前人均商业面积仍超过2平方米，高于发达国家的人均商业面积警戒线。这表明，商业地产过剩的风险并未完全消除。