【算笔账】

以为交10万，只要交3.2万

假设一套房子原来购买的价格为100万元，现在要以150万元出售，贷款是7成按揭，10年期限，应支付利息为21万元；装修费按原值10%计算为10万元，购房各项税费合计约为3万元。那么到底个税要交多少？

1、市民普遍算法：（150-100）*20%=10万元。

2、理论正规算法：（150-100-3-21-10）*20%=3.2万元。

顾世汉告诉记者，从计算结果来看，其实20%的个税并没有大家想象中的那么多。“但是如果按照正规的算法，转让住房过程中缴纳的税金及合理费用中的贷款利息都是比较明确的，但另一个扣除部分的‘大头’装修费用，则是很难去判别。”顾世汉解释，因为往往大家在装修时是不会索取发票的，而另外在相关政策中也规定，有些情况时不得扣除装修费用：纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

“所以有这些限制的话，往往在实际操作中很难将装修费用算进去，所以在计算时无法达到真正理想化的程度。”顾世汉说。

业内预测

细则落地将改变出价规则

仲子琪介绍，在“国五条”发布后的一个月的时间，不少地方其实的二手房交易潮已经开始进入适应状态。

“如果细则真正落地后，之前许多的人都推测二手房市场的房价会上涨，但是却忽略了二手房本本身交易价格形成的特性。”仲子琪解释，二手房价格是随着新房市场“水涨船高”的，如果二手房价格上涨超过同区域新房，肯定是没有销路的，所以推涨二手房价格的说法是站不住脚的。

“如果细则落地，经过一段的适应期后，可能会改变卖家的销售习惯。”仲子琪表示，之前卖家出的价格都默认为“净价”，但以后可能就会转变为“含税价”了。“因为现在基本上个税都是按售价的1%来征税，大多数卖家是不会透露自己之前的房屋原值的，但是如果按照差价20%来征税的话，房屋原值就是比较敏感了，卖家为了从隐私的角度上去考虑，就可能直接提出含税价格。”仲子琪表示，这样一来，如果含税价和新房接近，有些买房人就会考虑新房了，这样，反而促使二手房降价的。

不少中介公司担心细则落地会误伤一些人群。“大家一直在担心房改房、自建房的原值如何计算。”仲子琪表示，从目前的市场交易情况来看，这类住房是比较少的。

“从目前的趋势来看，不少拆迁安置房已经开始涌入交易市场。”仲子琪介绍，其实这类住房不是担心其原值的问题，更多的应该关注这类住房在“唯一性”上如何判定。