高杠杆风险

人们质疑的是泰禾地产的资金链。银行出身的黄其森擅长的专业领域是资本市场。知情人士称，他在福建当地喜欢“混金融圈”。超出一般企业的融资能力，是泰禾地产疯狂扩张的基础，但可能也是泰禾地产最大风险所在。

2010年9月3日，泰禾集团借壳*ST三农（000732.SZ）上市。此前黄其森将福州泰禾房地产开发有限公司价值24.2亿元的全部股权注入福建三农。从年报来看，虽然泰禾集团业务多元，但从营收构成看，房地产已经成为其主营业务。

上市后的泰禾集团常常进行资本运作，但其年报与公告对融资成本等均语焉不详。综合各类消息，泰禾集团主要融资方式为银行贷款、民间私募以及信托。抵押物从公司股权到项目股权，杠杆使用率极高。

以通州台湖项目为例。该项目融资方式是重庆国际信托有限公司（以下简称“重庆国际信托”）设立“中维泰禾集合资金信托计划”，信托计划规模为20亿元（福州泰禾拟以7亿元的财产参与该信托计划），用于上述项目的开发建设。泰禾杠杆使用率接近30%。

记者在重庆信托网站上看到，该信托产品对外承诺的预期年收益率为8.5%-9%，保守估计，泰禾此项目融资成本至少13个点左右。而高成本、连环抵押、高额担保，正是泰禾集团财务主要特点。据泰禾集团2012年年报显示，该公司2012年筹资活动产生的现金流量净额较上年增加24亿元左右，主要是借款增加所致。泰禾集团当期货币资金为27.3亿。房地产业务营业收入为25.05亿，成本为16.09亿，毛利为8.97亿，同比2011年指标增长不大。据测算，2012年资产负债率已高达82.59%。

泰禾集团2013年一季度财务报告显示，截至2013年3月31日，泰禾集团的净资产为24.4亿元，负债率为82.64%；总负债高达122亿元，是净资产的5倍，而现金仅为14.8亿元。

借款似乎没有止境。泰禾公告显示，泰禾地产每拿一块土地，泰禾集团对外担保额就要增加相应额度。据泰禾最新一期公告显示，截至2013年6月5日，泰禾集团实际对外担保总额已达87.4亿元，占公司最近一期经审计净资产的388.91%，全部为对下属控股公司提供的担保。

一位不愿意透露姓名的福建同行告诉记者，这说明泰禾“博一把”的心态极强。高额担保说明泰禾资金杠杆用得很足，但这种模式风险很大，一旦项目做不好或者市场有风吹草动，泰禾就可能遭遇资金链紧绷的困境。泰禾的问题并不是个别一两块土地的价格高，而是好些块高价地。但房地产趋势并不明朗，当前的政策因素也不支持暴涨。

“泰禾对预期太乐观了。”该人士分析，泰禾要么是有些迷失，要么就是为股价上涨增加炒作题材，“A股目前发债很困难，泰禾或许是想学阳光城通过大举拿地把股价炒上去。”

商务部Themis上市公司财务安全评级目前已经将泰禾集团评为高风险级，认为其短期内存在巨大的财务风险，出现风险的可能性非常高，不应长期投资。

在一位福建同行看来，泰禾集团如果把握不好市场节奏，很有可能成为下一个顺驰。

黄其森在谈到拿地风险控制时曾称，为什么不能用前期的销售款支撑后期的地价款呢？“孙宏斌所宣扬的拿地纪律是想向外界强调自己公司稳健，但这不太对。太稳健了，没人会相信。”黄其森笑着说。

坊间有传闻，大量私募涌入泰禾地产，以至于后者某种程度上成为私募资金的代理，但记者没有找到支持这种说法的证据链。（来源：21世纪经济报道）