泰禾地产狂取高价地 或为火中取栗对赌楼市

来源:地产中国网 2013-06-20 08:37:00

一位知名开发商提高嗓门对记者说,“现在土地市场太邪乎,通州台湖的地价都飙到一万九(元/平方米)了。一些小开发商的算账方式明显与大开发商不同。”在他看来,一线城市尤其是北京,土地市场风险已经出现。北京通州台湖区域1.9万单价地块的开发商便是从福建走出的泰禾地产。

龙湖·双珑原著售楼大厅的“(北京)朝阳区孙河组团土地规划图”显示,同样都为1.1的容积率,地块位置相邻,龙湖拿下该项目的地价是20158元/平方米,而泰禾地产拍下的地价是29469元/平方米。

最近半年,包括上述台湖和孙河两块地在内,泰禾地产在北京、上海接连拿下7块地,耗资高达79亿,而且泰禾绝大部分为高溢价、高单价。

值得注意的是,据泰禾集团(000732.SZ)2012年年报显示,其房地产类营业收入仅为25.05亿。据泰禾集团2012年终总结大会透露的数据,集团地产销售额2012年首次过百亿。泰禾地产今年的拿地目标定为110亿。很显然,泰禾地产在赌一场很大的局。

对赌未来

中国房地产企业短短20年的市场化发展史,是以区域城市为大本营,蓄势向全国扩张的闯关过程。其间不乏惊险的故事,一些房企因资金链崩裂黯然倒下。但历史总是容易忘记失败者,而乐意传述那些神话般的造富故事。比如,万科龙湖恒大碧桂园等,从百亿到500亿,再到千亿。

万科从1000亿向2000亿迈进时,泰禾地产正处于从区域开发商向全国布局的阶段。

今年2月5日,泰禾集团2012年终总结大会上,泰禾集团董事长黄其森提出了“2013年泰禾集团的销售目标翻番,并且进入全国更多区域实现更为均衡的发展。”这意味着泰禾地产今年的销售额要超过200亿。

3月27日,泰禾集团公布2012年年报显示,泰禾集团将“持续发展高端商业地产,未来3-5年内开发10-20个地标级超大综合体。”其中2013年将同时运作8-10个综合体,项目主要分布在福建省。

随后,黄其森在接受媒体采访时又将扩张计划更改为“泰禾计划在3-5年内全国布局20-30座泰禾广场。”按照黄的设想,以这样的规模发展,今年销售目标翻番,明年就可能达到四五百亿。

黄其森已在激进践行他的计划。从2012年9月开始,泰禾地产加速了全国扩张步伐。

1月24日,泰禾集团以18.5亿元,配建2000平方米公租房代价摘得北京朝阳区孙河乡一幅地块,溢价率49.79%;4月11日,泰禾集团以19.3亿元,溢价率112%,将北京通州区台湖镇6幅地块收入囊中;5月20日,泰禾又以11.25亿元竞得一幅台湖镇地块,配建公租房7.3万平方米,溢价率48%,楼面价达1.9万元/平方米,成为北京通州新地王;6月5日,泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司以6.48亿元拿下上海闸北区商办地块,总面积5230.2平方米,溢价率达106.49%。

如同任志强在微博评价“黄总有点疯”,泰禾地产最近一系列拿地动作令业内人士普遍表示“看不懂”,包括当年甚为激进的孙宏斌。以今年5月份成交的楼面价1.9万元/平方米那幅地为例,其同区域正在销售的东亚台湖,单价只有1.6万元/平方米。如果泰禾该项目要想不亏本,意味着该区域的房价要在明年底接近翻番地上涨。这是多么乐观的预期!

记者拿到的媒体采访黄其森的部分录音显示,他对房地产后续发展非常看好。“我看北京哪一个区域都可以拿地,北京什么项目都可以做。”“北京现在人口是2000万,但很快就要到3000万了,真正要到世界城市了。”“短期看,北京土地市场地价偏高,但长期看,一万多也不算什么。”“前几年拿地都讲贵,但现在看都不贵。”

这些均为黄其森的原话。福建当地的媒体形容黄其森或者泰禾地产时多用“爱拼,才会赢”,“王者风范”或者“守正出奇”等词语。

高速扩张的房企中,泰禾地产不是孤例。同从福建走出的阳光城也在启动全国扩张。公开资料显示,阳光城的战略目标是,2015年要实现年产值500亿元。短时间内完成从百亿向五百亿的跨越,似乎是一些中小开发商的普遍“梦想”。

福建房地产专家刘福全对本报记者感慨说,“规模是很吸引人的东西,没有经历过的人很难抵抗住它的诱惑。”刘福全认为,开发商之所以喜欢以规模论英雄,这是因为,到目前为止,开发商都很幸运,因此,也容易过度乐观。“当初龙湖从重庆走向全国,也曾差点一口气喘不过来,但有谁真正明白这种规模扩张带来的高风险之痛呢?”

兰德咨询总裁宋延庆认为,当前房地产市场已经不再适合高速扩张。诸如恒大碧桂园等开发商,当初全国扩张时地价很便宜,但如今地价已经到达高点。

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