A股的异化:条条大路通地产 上市公司地产化

来源:中国经济周刊 2013-06-18 09:34:00

地产的隐藏暴利超白酒

资金蜂拥杀入,中央三令五申从严调控也不能根本改变这种局面,地产业真的有一种叫人不可抗拒的魔力?

泰禾集团(000732.SZ)品牌总监沈力男对《中国经济周刊》表示,当前各类资本涌入地产业,是因为中国仍处于巨大的城市化进程中,购房需求长期呈现出一种爆发的状态,房地产行业表现出较高的回报。

多位市场分析师指出,高回报、高盈利能力正是地产业吸纳资本的指针。多家机构数据显示,近年来地产业的整体毛利率在30%~40%,在行业中表现居前。而毛利率一旦超过40%,就迈过了“暴利”门槛。

以冠城大通(600067.SH)为例,2012年,该公司漆包线业务营业收入31.56亿元,但营业利润只有1.33亿元;其房地产业务规模与漆包线相当,营业收入为29.43亿元,但营业利润14.2亿元,是前者的10倍以上,毛利率为48.22%,是前者的11.5倍。

尽管从上市公司年报中可以发现,白酒、典当等行业的毛利率更高,而很多高度暴利行业都是一些具有一定资源垄断性质的行业,但是相比而言,这些行业普遍没有地产业所具备的优势:可以大规模经营、低门槛、对资源并不具备垄断特征。正因为如此,各类资本可以更加自如地享受地产业的高额回报。

事实上,房地产业的暴利程度在上市公司对外公开的财务数据中隐藏得很深。由于地产业实行资本金制度,开发商的利润能迅速被放大。比如一个住宅项目的预计投资额是10亿元,利润是3亿元,项目利润率为30%。而实际上开发商只用拿出2.5亿元,即可启动项目,后期可利用预售资金来分期滚动开发,不用再自掏腰包,那么此时项目的利润率已经变为120%。

但这只是较低水平操作的暴利手法,更有甚者,则以囤地、狂涨价、借助金融杠杆蛇吞象等手段,更加疯狂地攫取暴利。如在北京上海等地,一些地块拿地价只有不到2000元/平方米,但最终能卖至4万元/平方米以上;另外,有些公司先高价拍得土地后,立即联系金融资本,二者合作开发,利润更是十分惊人。

中国房地产学会副会长陈国强(微博)对《中国经济周刊》表示,由于房地产行业上下游的关联性很强,它的强弱兴衰对实体经济影响很大,如果投资回报水平过高,太过容易获得暴利,将对国民经济的结构带来很大的扭曲效应。如果我们不对当前高房价采取调控措施,那么将有更多的人利用房地产作为投资手段,就会造成贫富差距不断恶化、官商勾结腐败等一系列后果,这些问题都与房地产行业发展过快、回报过高有关。

陈国强表示,如果一个行业发展过于暴利,那么它在国民经济当中话语权就很强势,就会对国民经济产生较大影响。

这绝非危言耸听。近年来,各层面为了勒住高房价,解决居住难题,出台了一轮又一轮的调控措施,但很多次都是到了关键时刻功亏一篑。

正因为各路资金都涌入地产业,房地产业不自觉地成功渗透进了各行各业,从某种程度上说,房地产业已经悄无声息地绑架了中国经济。

另一方面,地产业对经济面的反噬作用也很强,不少不专业的资金进入这一行,正面临万劫不复的局面;而且,这种危机正日益增强。

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A股的异化:条条大路通地产 上市公司地产化
来源:中国经济周刊2013-06-18 09:34:00
沪市A股上市公司中,“不务正业务地产”者不在少数。如雅戈尔、厦门钨业、四川长虹、南京化纤、武昌鱼等等,仅从字面上来看,很难让人想到这是一些从事地产业的企业。
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