五洲国际无锡项目藏猫腻 经营协议或存霸王条款

来源:地产中国网 2013-06-18 09:15:00

6月13日刚刚在香港联交所上市的五洲国际(01369,HK),因为招股书公开的商业模式及其提供售后包租,涉嫌违反住建部的有关规定而引起争议。

在无锡的五洲国际小商品城一期已经售出的商场内,一个面积为20平方米的商铺一年实际支付租金不过1万多元,年回报率不足3%。但是地段和类型都相同的项目二期商铺,到了销售人员嘴里,却变成了年租金回报率达8%,一年租金有望超过3万元的旺铺。记者注意到,即使此后商铺的实际回报远远低于开发商当初承诺的8%水平,投资者依然要按照实际租金的8%~10%给付商业管理服务费。

此外,招股说明书显示,倘若任何买家选择独家经营管理协议到期前终止协议,需要按照商铺原购买价格的8%乘以协议剩余年限的50%来计算违约金。协议还规定,业主不得在期限内将商铺转售,除非接手的买家同意上述独家委托经营协议继续有效。这一系列规定,被外界质疑为“霸王条款”。

实际租金回报率不足3%

根据五洲国际的招股说明书,这家企业也许是目前在香港上市的公司中最为明确地进行售后包租的企业。截至2012年12月31日,五洲国际在最近三年中总共订立了4万多份独家经营管理协议。按照招股说明书,订立上述独家经营管理协议的目的之一是“为了促销”。

无锡五洲国际小商品城二期销售人员对记者介绍说,购买小商品城二期的商铺前十年和开发商签订10年的售后包租合同,业主前三年租金的8%一次性抵扣购房款。“业主前三年租金每年以房价的8%计算,前三年总额为房价的24%。打个比方,如果商铺是100万元,业主购买时只需要支付76万元就可以,没有支付的24万元就是前三年的租金,而三年后,业主将以商铺真实租金的90%获得投资回报。”

在一般人看来,前三年8%的租金回报,应该能代表五洲国际小商品城的租金回报水平。

但招股说明书对于独家委托协议目的的说明,却让人对上述租金回报的真实性产生疑问。招股说明书声称,为了促进销售,与买家订立类似的独家委托经营协议。

记者因此对项目二期部分已经出租的商铺进行了调查,了解了这些号称有8%租金回报率的商铺实际的租金价格是多少。

调查的结果让人震惊。以五洲国际小商品城二期一个20平方米的2层楼商铺为例,每平方米的售价在2万多元。按照8%的回报水平,这一商铺一年的租金至少在三万元以上。但记者从租赁了五洲国际小商品城一期二楼类似商铺一位商户那里得知,他租赁的商铺,一年的租金只有一万多元。

很显然,开发商承诺的回报和真实的租金存在巨大差距。如果按上述商户所说,五洲国际小商品城的真实租金只有不到3%,但现在开发商给出的前三年租金回报水平却达到了8%。

此前,上海中原的一位商铺资深经纪人向记者介绍,开发商订立的商铺租金水平往往大幅高出周边商铺的真实租金水平,其最主要的目的就是为了刺激销售。

根据媒体此前的报道,南通五洲国际广场也采取类似的模式,售楼人员称,“签约15年,我们统一管理,前三年租金按照15%返还,在首次购房时直接扣除返还,比如100万的房子只要付85万元。第三年开始,每年返还6%的租金。”

上述做法很显然与住建部有关规定相冲突。住建部关于《商品房销售管理办法》第十一条规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房

“五洲国际采取售后包租模式,是明显违反了住建部的规定,是违规行为。”南京房地产行业一位业内人士对 记者说。

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来源:地产中国网2013-06-18 09:15:00
招股说明书显示,倘若任何买家选择独家经营管理协议到期前终止协议,需要按照商铺原购买价格的8%乘以协议剩余年限的50%来计算违约金。协议还规定,业主不得在期限内将商铺转售,除非接手的买家同意上述独家委托经营协议继续有效。
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