中国住宅开发量已近顶峰,未来调控将更着眼长效、更加市场化,推动实体市场分化,地产行业有结构性机会。城市布局与运营模式选择是决定开发商优胜劣汰的重要因素,未来5年,有望出现年销售面积2500万平米、全国市场占有率5%的龙头公司。
我们预测行业销售额年均增速将从过去五年的16%下降至未来五年的5%,因此地产板块中长期的估值中枢将维持在ForwardPE8x~10x,ForwardPB1.2x~1.5x。
市场利率将是下半年判断实体市场走向的最重要指标,我们认为3季度成交量确定性高于4季度,政策面主要是制度改革的推进,因此,估值决定了地产股介入时点,还是看好一线地产龙头股票。股票推荐排序:万科(中长期配置首选);保利(预期销售表现好),金地和招商。
理由
住宅开发已近顶峰:1)适龄购房者的人口高峰已过。中国购房者的年龄结构一般集中在20岁~45岁,占到全部成交量约80%,到2018年,该部分人群人口数量将下降约10%,而最主力的刚需群体,城市中20~30岁的人群到2018年将下降20%以上。2)占全国市场成交近50%的三线城市市场逐步饱和,而二线城市市场早已稳定。3)未来城镇化的主力区域,县城和镇区的市场主体是自建房。目前自建房占到城市住宅的16%,镇区住宅的56%,我们认为,未来新一轮城镇化---农民工返流之后落地县城、镇区,带来的住房建设需求将主要以自建房的形式实现。
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