房地产调控不宜再加码 稳字当头

来源:地产中国网 2013-06-17 09:51:00

当前,中国经济正经历痛苦转型。遥想2009年,在“4万亿”刺激下,经济呈“V”形逆转。而这次,经济增速从2010年二季度开始持续下滑,去年三季度低探至7.4%,四季度反弹回7.9%。就在各界认为将转入上行通道时,今年一季度再度回落至7.7%,而且4-5月份数据仍未有起色。这就意味着,本轮经济调整呈“L”形,似已企稳,但仍未见反弹。

基于此,决策层提出要稳增长、控通胀、防风险。前段时间,很多人期待中央出台新一轮刺激计划,但决策层明确表示,稳增长的关键在于继续深化改革、调整结构,政府职能转变,向市场放权,通过推动深层次制度改革来释放发展红利。

不过,经济转型长期看是真理,但短期谈何容易?从经济构成的“三驾马车”看,今年1-5月,消费品零售总额增幅为12.6%,低于去年的14.3%;出口增幅13.5%,远好于去年的7.3%,但其中以套取汇差为目的虚假成分较大,在官方加大督查对香港虚假贸易后,5月单月增幅急速回落至仅1%;固定资产投资增速为20.4%,略低于去年。显而易见,固定资产投资增速最高,且没回落,成为拉动经济增长的主要力量。

而固定资产投资当中又分为三块:工业投资、基建投资、房地产投资。当前我国制造业低迷,工业投资萎缩,5月的工业增加值增速为9.2%,低于去年的10%;另外PPI和PMI两项指标也反映制造业仍未复苏,尤其是广大中小企业和民营企业仍不景气。基建投资和房地产投资是主要驱动力,其中房地产开发投资占全部固定资产投资的21%,房地产开发投资增速由去年的16.2%提高至今年1-5月的20.6%。

去年以来,房地产开发投资加速增长,这一加速度远超其他经济增长因素。假如去年以来,房地产开发投资增速没有增长,或者继续回落,则当前GDP增速铁定低于7.5%,这是政府所不愿看到的结果。

当前我们面临着一个非常现实的选择,要想经济稳增长,至少要稳住当前房地产开发投资增速。当然,这也是一个无奈的选择,因为开发投资与房价有关,且二者呈正相关。对政府而言,促进开发投资与抑制房价,鱼和熊掌不可兼得。今年2月下旬开始,国家出台了新国五条及细则,目标是控制房价上涨幅度,或者说稳定房价。去年四季度开始,一线城市和部分二线城市房价加速上涨,引发各界关注与担忧。

只有房价上涨了,开发商才会扩大再生产,加大开发投资力度,才会使全国的房地产开发投资增速提高。如果在调控之下,开发商预期房价将会止涨,或者将要下跌,那么他们就会反向操作,停止拿地,减缓开工,从而导致房地产开发投资增速回落。2011年和2012年上半年即是如此。另外,房价变化领先于开发投资变化,比如去年6月全国70个城市房价环比由跌转涨,而房地产开发投资同比增速11月才见底反弹。

政府必须关注和观察接下去的房价变化。假如房价快速降温,则半年后房地产开发投资增速也将回落,将不利于稳增长。官方最好能在稳房价与稳投资之间,尽量找到平衡点,好在当前还有回旋的空间。新国五条细则出台后,70个城市房价环比涨幅4月均值为0.95%,而3月为1.09%,也即4月涨幅已经有所回落,预计未来几个月还将继续回落。房价还在上涨,但势头放缓,可以佐证新国五条调控效果初显。

房价涨幅回落与开发投资增速提高同存,这是一个非常好的状况,虽然不可能持久,但官方应该尽量维持这一现状。关键在于房地产政策,既不应放松,也不宜加码,维持政策现状即可。直到这一有利现状被打破、失去平衡时,再对政策进行调整也不迟。笔者认为,至少今年四季度之前,可以维持现状。四季度存在房价环比涨幅再度扩大的可能,2010年四季度就曾出现过这种情况。

当前中国经济矛盾重重。一方面,实体经济复苏乏力,大学生就业难;另一方面,热钱不断流入,人民币持续升值,货币供应增长偏快。今年原定M2增幅目标为13%,今年1-5月超15%。金融指标宽松化,却不能刺激实体经济,只能加大未来CPI上行的压力。同时须警惕地方投融资平台的债务风险。改革求进,但都应稳字当头。

还应关注两点。其一,住宅市场确实回暖已逾一年,但今年1-5月全国开发企业购地量仍是负增长,房屋新开工量刚刚由负增长转为正增长,房地产投资建设指标仍较虚弱。其二,在不断升级的调控政策下,当前一二线城市的住宅成交中,绝对以自住需求为主,投资需求比重,估计不足一成,而2007年、2009年曾高达三成左右。基本这两点,加之当前房价上涨势头趋缓,房地产调控不宜再加码,应重视房地产对于稳增长的客观作用。

(来源:中国证券报)

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来源:地产中国网2013-06-17 09:51:00
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