从美国房产按揭市场的历史看政府作用

来源:地产中国网 2013-06-17 08:37:00

(作者系美国对冲基金Zais董事总经理、亚太区总经理、全球投资委员会委员)

美国房产按揭市场虽遭受百年一遇的金融风暴,但经过洗礼后的市场仍然坚强。房产按揭债券目前占全美债券总量的21%左右。而美国债券市场又占全球债券总量的45%左右。可见,美国房产按揭市场仍在美国及全球金融活动中起着重要作用。本文通过美国房产按揭市场发展的历史来思索政府的作用。

政府在金融市场的主导作用

美国房产按揭市场已有百年历史,但在20世纪30年代经济大萧条之前,联邦政府并没有介入。30年代的经济大萧条对美国房产市场有着沉重打击。失业率接近25%,近50%的房产按揭违约。纽约曼哈顿的房价下跌60%,一直到1960年才重新回到1929年的房价水平。

美国第32任总统富兰克林·罗斯福上台后,大刀阔斧地进行了一系列改革,在历史上号称新政。1934年政府成立了联邦住房管理局。1938年成立了联邦国民抵押贷款协会(又称为“房利美”)。政府的目的非常明确,那就是要将联邦政府资金通过住房贷款的发放机构注入到市场,降低消费者贷款成本,增加按揭资金的流动性,提高国民住房拥有率。随着房利美的成立运作,美国二级按揭市场初现雏形。而美国住房拥有率也从当时的44%左右一路上升,到2007年达到近70%。

政府在房产市场上的主导作用,特别是建立二级按揭市场,在短期对于缓和美国房产市场的打击起着重要作用;在长期,政府的主导作用对于促进美国住房拥有率的大幅度提高,特别是美国金融业在全球竞争力上有很大功绩。

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从美国房产按揭市场的历史看政府作用
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美国房产按揭市场虽遭受百年一遇的金融风暴,但经过洗礼后的市场仍然坚强。房产按揭债券目前占全美债券总量的21%左右。而美国债券市场又占全球债券总量的45%左右。可见,美国房产按揭市场仍在美国及全球金融活动中起着重要作用。
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